随着土地成本，建安成本的增加，成都的房价也水涨船高，政府虽然也想稳定房价，但总让人觉得力不从心。面粉的价格在涨，工人的工资在涨，想让面包的价格降下来，也是不可能的。

看看目前的社会状况，公务员也要加薪，司法改革法官的工资也阳光多年了，很多同学在公检法，聚会中也常叹息。教师要涨工资的呼声也很高，最近一个地方八千多教师上街也是想争取涨工资。所有的这些都需要财政的支出，饼只有这么大，分的人却很多。况且，行政审批权的裁剪，企业呼吁减税。因此，卖土地的收入和与之有关的房地产税收收入是政府的重要收入来源，想让土地的价格降低，面粉价格降下来，任重而道远。

成都目前房价已经基本稳定，根据统计数据，主城区成交均价在9500元每平方米。如果购买品质稍好的100平方米的房子，主城区基本要花费100万以上，南延线远些地方及龙泉驿区，温江区基本要花费60万以上。购房者往往会选择银行按揭的方式购买商品房。购房人的按揭申请是否批准，权利在银行，而不在开发商.因此，常常出现银行按揭贷款不成，导致商品房买卖合同难以继续，合同解除后已付的定金和首付款的返还就成了个问题.

按揭贷款能顺利的办下来，有很多的因素决定。首先，购房者的个人因素非常重要。在目前的按揭贷款的流程中，购房者主要的工作就是向开发商提供个人的各种证明。在没有取消限购之前，还必须提供在成都市缴纳1年以上社保的证明，很多本来属于限购的购房人，开发商销售人员往往还收取几千上万不等的费用代为办理社保补缴而牟利。限购取消后，可能还存在部分销售人员以此为借口，私下牟利。

如果因为购房者不符合申请条件而未能获得按揭贷款，购房者不承担违约责任;但如果因为购房者想退房进而不去办理按揭手续或不按银行规定的日期提交相应的材料致使按揭未办下来的，购房者就应当承担违约责任。

而对于开发商来说，按揭只是其提供的一种付款方式而已，如果购房按揭能够办下来，开发商则要为购房者承担阶段性担保的责任，但这本身并不意味着开发商有保证办下按揭贷款的义务;但如果开发商曾经对办理购房按揭作出承诺，或者由于开发商的原因导致按揭未能办下来的，开发商应当承担违约责任。

如果双方对按揭办不下来余款的支付方式在合同中没有明确约定，只表明另行协商，因此开发商无权单方面要求购房者一次性付清余款;如果开发商不同意分期支付，购房者有权要求解除合同，并要求开发商退还已支付的房款本息，而无须承担违约责任。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。故此，购房者可以要求开发商退回首付款及其利息。

但是开发商经常辩称，按揭不成是购房人单方的原因，应归责于购房人，所以在解除合同后返还购房人的首付款，而定金往往不返还。开发商的这种辩解不能成立。开发商与购房者签订认购书和签订正式商品房买卖合同完全是两个不同的法律行为，是两个法律性质完全不同的交易阶段，法律效力也完全不同。认购书中的定金，担保的是双方诚信履行继续协商以签订正式商品房买卖合同的义务，正式买卖合同一旦签订，认购书自然终止，其中定金也完成了他的使命，定金条款当然失效。此时，购房者已交纳的定金应当返还，或者占有改变定，不直接返还购房者，而抵作购房整的房价款。在新签订的正式买卖合同中，若没有特地对定金另作书面约定，则不存在任何定金担保。原认购书中的定金已不再具有定金性质，仅作为商品房购房价款的一部分。所以开发商在合同解除后应返还购房者的首付和定金。

兰军律师提醒

避免风险要注意三点

1、关注违约条款的赔付

目前，个人住房按揭贷款的市场准入门槛相比前些年，提高了不少，这也导致贷不出款而退房的情况开始增多。因此，提醒读者，在签订购房合同时，一定要留心关于逾期付款的条款，否则，可能面临高额违约金的赔付问题。

2、签合同前自查还款能力

目前购房办按揭，既有先前就有的个人征信，又有目前的限贷，购房者在签订购房时一定要明确自己个人征信系统有没有问题，自己是否在限贷范围之内。

按揭买房子，第一关就是要提供个人的月供收入比资料，即贷款人按揭贷款月还款额不得超过其可支配收入50%。所以，购房者通过按揭贷款买房时，首先应对自己的偿还能力有正确的判断，最大可能地保证申请的贷款数额能够如期获准。

3、签补充协议

为了避免按揭无法顺利办结，商品房买卖合同不能继续履行的情况，购房者可与开发商在补充协议中做一个相关约定，即增加一个“非因双方原因导致《个人住房贷款借款合同》不能签订时，由买卖双方协商购房余款的支付方式或解除购房合同”的条款，来避免风险.

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