【提要】

为了能快点儿申购上经适房，有人则会借有资格申房者的名义出资购房，在申购经适房时，国家有严格的审核标准，同时鉴于经适房的特殊属性，明令禁止经适房借名买房，且对于其上市交易也有明确的限制。

【关键词】借名义、经适房、普通房、法律后果、维权

【案例】

2006 年她欲购买一套经适房，当时已办理了购房指标审批的初步手续，但因王老太单位管理公章的人出差，还差一个章没有盖。当时王老太的大儿子三十多岁，未婚，已具备购买经适房的资格，加上他没有工作，申请手续相对简化。经家人协商一致后，就用大儿子的名字申购了，想等房子满五年后再过户给王老太。

于是，大儿子与开发商签订了经济适用房购房合同，王老太则用自己的全部积蓄，支付了购房款及相关契税。房屋交付后，王老太便装修房屋，一直入住至今。王老太和老伴共有三子，全家人都知道这房子是王老太出资购买的，为了快点儿办手续，才用了大儿子的名字。

起初，大儿子也承认是借名购房。但随着过户日期临近，北京房价一路攀升，原来几十万元能购买的房屋现已升值到几百万，大儿子便急了眼。他三番五次要将父母赶出去，并扬言要卖房。老人坚决不搬走，大儿子遂将王老太告上法庭要求腾房。

最初一段时间，王老太顾及亲情关系，不愿意将大儿子告上法庭。但是，对于老人的容忍大儿子不仅不领情，反而愈发张狂。万般无奈，王老太向法院提起了确权之诉。可是她怎么也没有想到，法院竟然驳回了她的全部诉讼请求。这是怎么回事呢?

律师说法：经适房借名购买一般认定无效

经济适用住房是一种具有保障性质的政策性住房，面向城市低收入住房困难家庭出售，具有经济性和适用性的特点。因此，在申购经适房时，国家有严格的审核标准，同时鉴于经适房的特殊属性，明令禁止经适房借名买房，且对于其上市交易也有明确的限制。

此案中，王老太与大儿子之间就属于典型的经济适用住房借名买房的情况。虽然王老太称经过了初步审批，但是最终没有经过建委的审批。因此，视为王老太没有经济适用房的购买资格，王老太向儿子借名的行为违反国家相关法律规定，应当认定无效。

不过，律师认为，在司法实践中，也并非所有的经济适用房借名都是无效的。比如，实际购房人已取得了经济适用房购买资格，这时再借他人名义购买经济适用房，这种借名买房行为并没有破坏经济适用住房的管理制度。所以在司法实践中，一般认可这种借名协议的效力。

所有权确认法院一般不予支持

律师指出，很多借名人打心眼儿里认为房子就应该是他们的，因而大多会提起确权之诉，请求法院确认诉争房屋归其所有。但实际上，这种诉求往往无法得到法院的支持。

首先，依据我国《物权法》的相关规定，出名人理应享有作为房屋所有权人相应的权利。

其次，双方借名购买的房屋系经济适用住房，即便双方存在借名的口头协议，也会因经济适用住房过户涉及购买人资格审查、政府回购等行政审批，从而无法获得法院支持。

基于此，律师建议，当经济适用房借名产生纠纷之后，一般不要直接提起确权之诉，否则，既浪费了时间成本，也最终不能达到借名人诉讼的目的。

确权被驳回借名人可索赔损失

在实践当中，借名人与出名人发生纠纷大多是因为房屋价格上涨，很大一部分出名人在房屋满五年后，拒不配合办理过户手续。即便打到法院，借名协议也通常认定无效，确权也无法得到法院支持。不过律师认为，借名被认定无效或确权被驳回，借名人并不是没有其他救济途径。

一般情况下，在法院认定借名无效及确权被驳回后，借名人可以向法院提起诉讼，要求出名人返还购房款并赔偿损失。因诉争房屋属于经济适用房，出名人和借名人对于房屋借名购买都存在过错，法院通常会结合双方的过错大小，判令出名人承担相应的赔偿责任。

结合本案的情况，律师认为，虽然王老太的所有权确认之诉被驳回，但她的出资、装修款、房屋升值的部分损失等，可另行向大儿子主张，要求他赔偿。

借名购普通房屋一般认定有效

律师介绍，一般借名的协议有口头的，也有书面的。依据我国《合同法》的相关规定，口头约定也是合同的一种形式，受国家法律的保护。如果双方之间借名协议并不违反国家相关法律、法规的相关规定，且协议内容是双方当事人的真实意思表示，那么，借名协议便是合法有效的。

在此情况下，如果出名人不按照协议约定履行相关义务，则借名人可以要求出名人继续履行协议，配合办理过户手续。但因经适房过户涉及购房资格审查、政府回购等行政审批，法院无法强制过户，若出名人执意不配合，最终协议也可能无法继续履行。如果协议最终未被履行，则借名人可以要求出名人承担相应的法律责任。

但是，如果双方是为了规避国家限购政策、逃避购房资质审核而借名买房，在司法实践当中，法院一般不会支持借名人要求办理过户或确权的诉讼请求;如果以后国家取消了限购令政策，实际购房人就有了购房资格，这种借名行为仍然是有效的。

律师提醒：家人借名购房，最好书面约定

律师特别提醒：经适房在申购方面有特殊的要求，只有符合条件的家庭或个人才能进行申购。没有购买经适房资格的购房人，一定不要贪图一时便宜，借用他人名义购买经济适用房，否则，很有可能房子装修了、入住了，最后却成了别人的。

另外，借名购房大多发生在具有一定亲属关系或者朋友关系的熟人之间，往往双方基于信任关系，没有签订书面借名协议，仅仅是口头约定，这样一旦产生纠纷，举证就相对比较困难。由此律师建议：对于符合国家法律规定的借名购房，双方最好能通过书面形式约定，以最大限度降低双方未来的法律风险。

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