最近各地房子降价的新闻铺天盖地，身边朋友又开始与时俱进地询问房价会不会降，该不该买房。

对国人来说，房子是理财中最重要的问题。西南财经大学经济与管理研究院《2014中国财富管理：展望与策略》报告显示，北京市民总资产的83.8%是房子，这是极高的资产比例，上海是76.5%，全国平均是66%，而在美国房产占居民资产的比例只有35%。

城市阶层的衡量标准成了房子。多套房的叫有钱人，还房贷叫房奴，没有房……还是不说了吧。我一朋友北京人，之前找了个非本地的it男，收入不低，但有房贷，朋友父母果断不同意，不断施压。挣扎之后这朋友和前男友分手，随后跟初中同学好了。男方父母要求尽快结婚，一方面是很满意，另一方面因为年内结婚女方户口迁入男方家，拆迁补偿可以多领180万元，且男方出钱用女方的名字又贷款买了一套房子。此前男方家有院子等拆迁，已经给儿子买了一套商品房，结婚前用准儿媳的名字再贷款买一套，首付和利率都比结了婚小两口再买二套房低。你看看，围绕房子，这些算盘打得多响(有钱人的生活有多无趣)!

01 独生子女的独生子女时代房价会如何

之所以提到上边那位朋友的例子，是因为虽然现在中国各个城市的房价涨跌不好说，但二十年后，中国的房价很好说。二十年后独生子女的独生子女一代步入社会，爷爷家的，姥爷家的，父母的房子，算起来3套了，再找个同样条件的结婚，就6套了。目前倒金字塔型的人口结构，将使得二十年后中国人口大为减少，但房子却空了下来。北京、上海这样的特大城市，还可能有源源不断的外来人口进来接盘买房，那些三四线的小城市到时很可能二手房卖都卖不出去。最大的变数是二胎政策，但我经常问身边有了一个娃的独生子女夫妇们，有生二胎意愿的基本没有。如果说过去十多年是买房致富的时代，则未来十多年将是卖房变现的时代。

02 不限购的地方小心房价跌

谈未来二十年的房价显得太遥远。北京最近楼盘降价，那这样的地方该不该买房子?

人口总是从村到镇，从镇到县，从县到市，从市到省会，从省会向特大城市靠拢，就是这样的人口流动方向，导致特大城市房子供不应求。我和老婆老家都是三线城市，最近得到的反馈是，一手房还有人买，但二手房开始无人问津。各地房价的涨跌要结合当地的具体情况，但现在不限购的地方，要小心房价下跌了。此外这并不意味着限购的几座特大城市短期房价会下跌，更可能的情况是这些特大城市的房价会稳定一段时间或小幅度地上涨。

供求关系是决定房价涨跌的根本原因。房子的供需比，通俗来讲就是所统计时间段内住宅用地建筑面积与住宅用地销售的比值。供需比小于80%为供给不足，80%至120%供需基本平衡，120%至200%属供给轻度过剩，大于200%则供给严重过剩。

申万证券最近的研究报告就显示，从住宅供需比来看，北上广深四个一线城市的供需比为65%，处于相对供给不足状态，二线城市供需比为116%，三四线城市供需比为125%，全国供需比为119%。仅从供需比上来看，不仅一线城市的供需比仍然处在供给不足的状态(不限购的话需求会更大)，全国性的房价大跌也暂时不会出现，中国城镇化的人口红利会维持到2017年。但局部城市房价大跌已经出现，营口、鄂尔多斯、张家界的供需比分别达了476.8%、 385.4%、246.7%。这份报告的名字是《房价未到崩盘时，全国供需比为119%》，最近有买房需求的同学，可以去百度一下这份报告，查查自己所在城市的数据作为参考。

03 自住房不要瞎折腾

## 很多人把自己的房出租，在小孩学校附近租房。以北京2%至3%的出租回报率来计算，都赶不上5%甚至更高的银行理财。有人听说房价要崩盘，就觉得是否卖掉以后再买回更划算?还有更激进的，要卖房子进股市抄底。只有一两套自住房的别瞎折腾，一进一出的税费就占交易成本5%至10%。即使房价真跌下来，多深是底?你敢买吗?如下跌没买又涨上去了，很可能会把心态搞坏。卖自住房移民也就罢了，卖自住房等下跌无异于赌博。

04 限购之下

假设你在北京，想小房子换大房子，但明年年底才满五年。这样的情况下，除了等有没有别的办法?找个有北京户口的人假结婚，然后离婚把房子过到自己名下，这样的招数大概没几个人会选择，且充满了法律风险。可以选择的是，先找到要买的房子，以合同约定自己满五年可以购房后，卖方再过户给买方房子。但需要约定高额违约金，没个百万元违约金买卖双方都容易违约。但即使这样做，法律风险仍然很大，因为你需要先卖了小房子，钱给了对方，然后慢慢等待，而时间就是变数。对方拿了钱，把房子卖给别人，再把钱转移这很有可能。

05 如何防止公积金社保中断?

很多人辞职后新入职前，公积金和社保可能中断一个月，甚至更长，这在限购的大城市里，可能影响到买房和买车摇号资格。其实各地都有很多人力公司代缴纳社保和公积金，收取的代理费用一个月也就百元左右，除代理费外，公司和个人部分缴纳费用都你自己出就可以，还可以自主选择公积金缴纳的基数，公积金缴纳基数越高，公积金可以贷款的数额就越高。百度一下当地的社保公积金代缴，再去工商局网站查下这家代理公司的资质，很容易搞定。公积金和社保还可以分开缴纳，对于单位缴纳公积金基数低的人来说，在买房前停缴单位的公积金，去代理公司自己缴纳一个更高的基数，以此得到更多的公积金贷款，可以省下很可观的利息。

06 不要早还房贷

中国货币超发依然严重，2014年经济增长大概在7%，而m2货币增长在13%，超出gdp6%，超出的部分大多跑到了房子里。而前些年超过20%的m2货币增量，是房价暴涨的主因。只要实际通货膨胀仍维持在高位，那么对于大多一辈子只能从银行贷到一次巨额房贷的家庭来说，就应该在家庭财政状况可以承受的情况下，能贷多少贷多少，贷款期限越长越好，不要早还房贷。

房贷的目的是利用杠杆和低成本贷款来抵御通胀，贷款要多贷而非利息要少交，房贷利息越多你越占便宜越光荣，如果想利息少就回到一次性付款的脑残结果，这也就是很多有钱人或企业主买房仍然贷款，且贷最大额度和最长时间的原因。公积金贷款利率4.5%，商贷基准利率6.55%，社会实际融资成本在20%，不提前还贷款的闲钱，做生意的会放到生意里，而不做生意的普通人买点理财产品，买点风险低的信托和债券，以息抵贷就好。

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