我国房屋买卖过户登记的相关规定

关于房屋买卖的过户登记效力问题，我国现行法律、行政法规、部门规章及司法解释等是这样规定的：

《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：“集体所有的土地， 由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。单位和个人依法使用 的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。”由此 可知，无论是“确认所有权”，还是“确认使用权”，其前提条件都是“登记 造册”和“核发证书”，都是强调以登记为取得所有权或使用权的成立要件。

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条规定：“国家依法对 土地实行登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任 何单位和个人不得侵犯。”此条说明，只有合法取得的土地所有权和土地使用 权才能得到法律的保护，而只有登记才是合法取得土地所有权和土地使用权的 标志;反之，未经登记不能取得土地所有权和土地使用权，也是无法获得法律 保护的。第六条规定：“依法变更土地所有权、使用权的，因依法转让地上建 筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县以上人 民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行 土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权变更，自变更登记之曰起 生效。”从该条可以看出，土地所有权和使用权的变更，只有经登记才发生法 律效力。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六 条规定：“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登 记，领取土地使用证，取得土地使用权。”该条的意思是，未经登记取得登记 证书，不能取得土地使用权。

《土地登记规则》第二十五条规定：“不经变更登记的土地使用权、 所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”此条也明确表 明，登记为土地权属变动的成立要件。

《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》) 第六十条第三款规定：“房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府 房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政 府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核 实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”此处的“应当”应理解 为强制性规范，说明房地产物权的变动以登记为成立要件。第四十九条规定:“房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。”

《担保法》第三十九条规定：“抵押人和抵押权人应当以书面形式订 立抵押合同”，第四十条规定：“当事人以房地产抵押的，应当办理抵押物登 记，抵押合同自登记之日生效”，由此得知，双方若未签订书面抵押合同，便谈不上抵押能够发生法律效力。

《城市私有房屋管理条例》第六条第一款规定：“城市私有房屋所有 人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋 所有权证;房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理 所有权转移或房屋现状变更登记手续。”第九条第一款规定：“买卖城市私有 房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明和身份证 明，到房屋所在地房管机关办理手续。”上述两款中的“须”字，是“必须” 的意思，是强制性规范，当事人买卖私有房屋必须办理所有权转移登记手续， 即未经办理登记手续的房屋买卖为“私买私卖”，所以其合同无效。

《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第十八条规定：“凡未按照本办 法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的 设定，均为无效。”

《城市房地产转让管理规定》第六条第(六)项规定：“未依法登记 领取权属证书的，不得转让房地产”，第十八条第一款规定：“违反本条规定 转让房地产的，转让无效;房地产管理部门应当没收违法所得，并可处以罚 款。”此处对房地产转让，未经登记“转让无效”的规定，显得越来越严厉， 反映出强烈的国家干预主义色彩。

1984年8月30日最高人民法院制定的《关于贯彻执行民事政策法 律若干问题的意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已 交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续 不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”这一解释确 立了房屋买卖合同有效与否不以是否办理产权过户登记为准的原则。但是未办 理过户手续的房屋买卖合同有效的限制条件过多，既要买方交付了房款，又要 实际使用和管理了房屋。

1987年12月10日最高人民法院《关于如何具体适用最高人民法院 〈关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见〉第五十六条规定的批复》规 定：“ ‘意见’第五十六条规定的精神，只适用于解决‘条例’实施前的历史 遗留问题;‘条例’实施后，.人民法院审理这类案件应严格按照‘条例’的规 定办理。”此批复将《意见》第五十六条规定仅适用于《条例》实施前的房屋 买卖行为，即有条件地承认部分未办理产权过户手续的房屋买卖合同有效。但 是，对于1984年8月30日至1987年12月10日之间的房屋买卖行为本应适用 《意见》第五十六条规定，而该批复却规定适用《条例》，显然破坏了法不溯 及既往原则，造成此期间内的房屋买卖秩序不应有的混乱状况。

1988年1月26日最高人民法院发布的《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十五条规定：“财产所有权 合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻 悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行;如果协议不能履行，给 对方造成损失的，应当负赔偿责任。”显然，该条规定也适用于房屋买卖合 同。根据该条规定，产权过户登记只不过是房屋买卖合同的履行行为，并非房 屋买卖合同的生效要件。

1990年2月17日《关于公产房屋的买卖及买卖协议签订后一方可 否翻悔问题的复函》。此复函中完全否认在当事人之间虽达成房屋买卖协议， 但只要在未办理产权转移登记手续之前均可翻悔。

从以上规定中可以得出，我国房地产权属登记制度的立法虽已形成基本的 体系，但却分布在若干个法律、行政法规及部门规章中，其缺陷也是显而易见 的：第一，内容矛盾，效力等级低的部门规章与人大常委会制定的法律或国务 院制定的行政法规相抵触。如法律或行政法规未规定不经登记不生效，部门规 章却规定不登记不发生法律效力。第二，登记部门不统一，登记分散在多个部 门中，因受部门利益的驱动，多头收费，相互不协调。如一个房地产权属却要 分别由土地管理部门和房屋管理部门进行权属登记。第三，登记的权属证书不 统一，不同部门的登记管理，必然会发出不同的权属证书。如房地产转让既要 办理土地使用权登记，又要办理房屋所有权登记，给房地产交易当事人带来诸 多不便。

以上就是小编为您带来的“我国房屋买卖过户登记的相关规定”全部内容，更多内容敬请关注律咖网！