已经抵押的房子怎么购买

相中了一间铺位，土地使用权是国有出让，终止日期是2042年，只有一个房地产权证，铺位已经抵押给银行了，那这间房子该怎么购买，如果卖家抵押给私人能查出来吗?土地使用权终止日期到了会怎么样，没有五证只有房地产权证应该怎么办。合同该怎么签订。

崇左市律师为您解答：

根据你陈述的事实给予一下法律回答：

第一，关于房屋抵押了，能否查询的问题：

如果房子抵押了，你去房管局查询一下就可以，上面会显示是否有抵押。

第二，关于土地使用权到期问题。

一般情况，可以继续使用，需要做的就是去房管局在申请换证即可。这个跟商品房使用权7年，到期后怎么处理，现在也不是很明朗一样。不过我的法律是你风险不大!可控。

第三，关于只有房产证问题。

你可以申请要五证，但是你不但需要额外缴纳一部分税(较高)，而且这个工作就非常有难度了，因为你这是土地使用权的性质变化。

追问：如果抵押了该怎么办。。合同如何签订回答：如果抵押了，你必须要求买房人解除抵押。否则你风险很大。

很可能因为有一天抵押权人实现抵押权。需要变卖你的房子，而房款你却得收不到。

追问：如果合同注明，交20万定金，卖家必须把抵押清还，再把房子过户到买家，如无法履行交房约定。卖家赔偿买家损失，这样不会不有风险，出让时间到期会被国家收回去吗

回答：这个写可以，但是你需要注意两个点：

第一，多长时间内解除抵押。必须有个时间限制;

第二，如果卖房逾期不履行合同约定的义务，需要明确赔偿数额。比如20万或者30万，这样方便以后约束卖房人!

追问：现在只有一个房地产权证。如果不办理5证的话，对日后使用。交易。营业。一个证安全吗?

回答：一个证，使用没问题。至于交易，我的法律意见是：只要房管局能给过户就一点没问题!

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