裁判要旨：

公房承租权是一种兼具债权和物权性质的复合型财产权利。在公房承租人生前所在单位以该公房承租人的名字出具放弃产权证明后，该公房拆迁所得之安置房和安置费可以参照法定继承予以处理。

案情：

原告杨合碧与王安明原系夫妻关系，王安明于2005年去世。王安明有两子一女，分别为王友生、被告王友忠和被告王友萍。王友生与原告邓礼碧原为夫妻，婚后生育两女王光玲、王光容（均为原告），王友生于2010年去世。王安明生前与杨合碧共同居住于王安明单位——重庆钢铁集团有限公司（以下简称重钢）的公房。王安明去世后，王友萍将其户口迁至该公房。同时，杨合碧与王友萍经协商，向社区和重钢提出申请，自愿将该公房户主变更为王友萍，王友萍补偿其5000元。杨合碧已收取了该补偿款，但至房屋拆迁时止均未办理承租人变更登记手续。在该公房拆迁过程中，拆迁公司以王安明的名字与代理人王友萍签订了《实物安置协议》。拆迁安置协议签订后，王友萍选择了本案诉争的安置房，现该房屋已交付使用，并由王友萍实际控制。庭审中，四位原告及被告王友忠明确要求对该安置房进行份额划分，以明确各自权利。

裁判：

重庆市大渡口区人民法院经审理认为，在该公房拆迁所得之安置房取得时，王安明早已去世，故该房屋不是王安明的遗产，不能适用遗产的相关法律法规予以处理。王安明在世时与原告杨合碧共同居住在重钢的公房，且王安明为实际承租人。在王安明死亡后，王友萍将户口迁至公房与杨合碧同住，该房屋拆迁时实际居住人为杨合碧与王友萍。因重钢在房屋拆迁时让渡了该房屋的一切权利，即此时重钢对房屋权利让渡于实际居住人杨合碧与王友萍。该公房拆迁所得一切权利亦应由此二人享有。邓礼碧等三人及被告王友忠要求对诉争房屋按继承处理的意见不成立。虽然杨合碧在王安明去世后提出过变更该公房户主为王友萍的申请，但最终并未实际办理承租人变更手续。同时拆迁公司仍是以王安明的名字签订的实物安置协议，王友萍只是作为委托代理人。据此，法院判决该安置房由原告杨合碧与被告王友萍各享有50%的产权。

原告邓礼碧等三人、被告王友萍及王友忠均不服一审判决，提起上诉。

重庆市第五中级人民法院经审理认为，对王安明去世后因该公房拆迁所得之安置房和安置费可以参照法定继承予以处理。考虑到王安明在世时与杨合碧长期在该公房内共同生活，据此，法院判决该安置房杨合碧享有40%产权，邓礼碧、王光玲、王光容三人，王友萍、王友忠各享有20%产权。

评析：

1.公房承租权的性质

关于公房承租权的性质有不同认识。有观点认为，公房承租权就是一种债法上的合同关系，即产权单位为出租人，居住职工是承租人，就是租金标准与市场房屋租赁有所不同。也有观点认为，公房承租权是一种物权，甚至还可以类似为所有权，如公房承租人享有购买请求权等。笔者认为，公房承租权是一种复合型的权利，不仅仅是承租关系这一债权关系中的权利，同时也包含了物权的内容，受人身关系的限制。承租人死亡后，其近亲属并非都可以成为承租人，必须基于一定的身份要求。

本案中，一审法院认定在王安明死后因其生前承租的公房拆迁所得之安置房不属于王安明的遗产是正确的。因为死者通常意义上根本不具备相应的民事主体资格，当然也不会发生具体的民事法律行为。该公房拆迁时，虽然重钢是以死者王安明的名字出具放弃产权证明，拆迁公司也是以王安明为被拆迁人签订拆迁实物安置协议，但不能就此认定重钢将该公房拆迁时的一切权利让渡于王安明。

2.公房承租权的变动与继承问题

根据最高人民法院《关于公房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》的相关精神，公房的变动一般应进行产权变动登记手续。本案中，被告王友萍提出原告杨合碧曾向社区及重钢提出过变更该公房户主的申请，并同时支付了杨合碧5000元，因此该公房产权发生变更了。这就涉及公房承租权是否可继承的问题。公房承租权转让与继承是两个独立的问题，公房作为国家或集体所有的房屋，承租人只享有使用权。我国继承法规定的遗产范围是被继承人生前所拥有的合法财产，只享有使用权的公房承租人死后，公房是不能作为遗产继承的。既然不可继承，那么本案中原告杨合碧在王安明死后并不当然地就成为承租人，看似杨合碧与王友萍进行了公房承租权买卖，也提出了户主变更申请，但实际上该公房承租权并未发生变动。

3.本案中诉争安置房与该公房承租权的继承问题

既然公房承租权不能继承，前面也提到本案诉争安置房不是遗产，那么应当如何认定呢？对于该安置房的继承与公房承租权的继承应当予以区分。本案中二审法院认为，公房承租权是具有财产性质的权利，对于在王安明死后因该公房拆迁所得之安置房可以参照法定继承予以处理的意见，笔者予以赞同。虽然公房承租权不能继承，但是作为一种财产性权利，在公房所有权人放弃房屋的一切权利之后，因该公房拆迁所得之安置房就是该承租权这种财产权利的延伸，在法律没有明文规定的情形下，比照继承的规定予以处理是恰当的。

本案案号：（2012）渡法民初字第00148号，（2012）渝五中法民终字第02396号

案例编写人：重庆市大渡口区人民法院 谭 红 张 琴

相关法律知识：

公房承租权，关于其性质有不同认识。有的认为公房承租权就是一种债权，公房承租关系就是一种债权法上的合同关系，即产权单位是出租人，居住职工是承租人，与市场房屋租赁不同的是，其租金标准由国家规定。建设部《城市房屋租赁管理办法》统一规范租赁关系，而没有特别区分公房租赁和私房租赁就是明证。有的认为公房承租权是一种物权，甚至可以类似所有权。公房承租权人可以有购买请求权，即以远低于市场价格的房改成本价购买公房的权利，在承租权人死亡时，其同住的符合相应条件的家属可以成为承租人，继续享有公房承租权的特殊地位或资格。  

公房承租权是权利的复合体，不仅仅是承租关系这一债权关系中的权利，也包含了物权的内容，即受人身关系限制的物权。首先，其有债权的性质。出租人和承租人间是通过公房租赁合同确定其间的权利义务的，承租人必须按照规定要求交付标准租金，出租人要负担房屋的维修养护责任。在出租人不具备公房承租条件时，必须及时腾退。此一权利义务关系，在发生争议无法正常解决时，完全可以作为法律纠纷由司法机关进行处理。但是，对于此前的资格问题，即公房产权单位根据职工的职级、工作年限甚至家庭人口等具体情况，来确定职工的承租资格和顺位，这一内部福利关系是不受民事法律救济的，如果发生争议，可向有关部门或单位反映加以解决。其次，也具有物权的性质。一方面，承租权不仅仅是债权法意义上的承租关系，其具有巨大的财产价值(低价承租和期待利益)，一是低价承租的利益，此与正常的租赁关系不同，公房承租人交付的标准租金由政府规定，远远低于市场租金，也达不到成本租金，包含了由政府或产权单位代为负担的意味。二是其往往包含了以房改成本价购买公房的请求权，只要是可售公房，承租权人一般就可以享有以房改成本价购买承租公房的期待权，从而获得房屋市场价与成本价这一象征性费用的差额。另一方面，承租权具有一定的人身性。比如，承租权人死亡后，其子女并非都可成为承租人，必须基于一定的身份和户籍要求(同住成年家属);在此情况下，如遇拆迁，只补偿承租权人，并不当然补偿其他非承租权人的子女。