摘要：自1998年之后，我国住房分配货币化制度初步建立起来，住房产业需要住房金融的发展，因此住房抵押贷款成为了一种重要的金融产品。如何降低住房抵押贷款中的交易费用，增加供给和需求量，是当前需要解决的首要问题。?

关键词：住房抵押贷款;交易费用;供给与需求量??

在我国，向银行申请贷款购房的居民并不多。住房抵押贷款占居民金融资产的比例由2004年的12.6%下降到2007年的10.5%。另外，据央行告表明，我国个人住房抵押贷款市场的规模与西方发达国家相比仍偏小。2007年底我国个人住房按揭贷款占gdp比例为11.7%，而欧盟国家占gdp比率平均达到39%。其中英国为60%，德国为47%，荷兰为74%。由此可见，我国个人住房抵押贷款的增长潜力巨大，但交易费用的高昂成为其增长的阻碍因素之一。?

1从债权人角度分析银行提高交易费用的原因?

1.1对抵押物的审查?

由于住房具有流动性和增值性，金融机构需要进入现场对抵押物实地勘察和估价，从而直接增加了银行的成本。?

产权关系的鉴别。审查该住房是否可作为抵押物，如存在产权纠纷的占有者不是房地产产权所有者等。银行需要对产权证书，其他财产证实文件，产权转移契约等住房产权及其他相关证实文件的审查。?

对抵押住房的处分。由于银行价格评估行为不规范，贷前评估高估了价值，再加上产权制度不健全导致重复或无效抵押，极易在处置抵押物上引起纠纷。另外，缺少一套完善的保证银行抵押权机制，如债务人安置制度。目前的做法是由银行或者担保人负责向借款人提供反抗次的住房租住，寻找合适的房源显然是要花费一定时间和金钱的，即使拍卖成功或诉讼成功，银行需承担诉讼费、执行费等。?

1.2鉴别对象的费用?

中国缺少个人信用制度，关于个人信用的信息零碎，不充分。为了获取信用状况需花费大量资源，如对借款人提供的各种证实其能力的文件真实性审查等。为了减少费用，银行不得不提高市场准入。如借款人资格限定，必须具有当地正式城镇户口，必须具有贷款行认可的单位作为归还贷款本息的担保人，必须杂贷款行存足相当于房价30%以上的存款。虽然可以将潜在的违约者排除，但导致了信贷配给。再者，银行缩短贷款期限。我国一般最长为15年，个别为20年。而英国可达15-25年，美国可达20-30年，最长可为35年。降低贷款额度或贷款比率也是措施之一。最高贷款额度为70%，但有30%存入款项，因而实际最高贷款额不超过40%，对解决购房的作用很小。?

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