担保法第一百一十五条规定，立约定金也可以被称为是为主合同的订立而签订的从合同，特

点在于，其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有联系。在主合同订立之前就已成

立。凡在认购书、意向书一类协议中设定立约定金的，其法律效力自当事人实际交付定金时

产生，在其所担保的立约行为没有发生时，违反承诺的一方当事人就应当受到定金处罚。因

此，在实践中不能把认购书、意向书中约定的定金性质都认为立约定金，否则对购房者极为

不利。如：因开发商提出的一些不合理的条件或基于恶意，导致购房合同不能签订而让购房

者承担定金不能返还的后果是有违公平原则的。一般购房者在签订认购书给付定金的时候，

与开发商未就主合同的主要内容达成一致，而事后双方不能就主合同主要内容达成协议，则

购房定金通常应当返还购房者。

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