今年4月初，栾女士看中了松江区一套120平方米的新房，购买时与开发商商定首付三成，剩余房款采用银行贷款按揭支付。没想到，刚刚缴纳好首付款的栾 女士还没来得及申请贷款，房产新政已出台。根据政策规定，栾女士购买的这第三套房产被列入了暂停发放贷款的行列，银行也表示无法向其发放贷款。于是，栾女 士向开发商提出退还首付，开发商则以栾女士违约拒绝退还，还扬言要向其收取违约金。

律师看法：购房人是否需要承担违约成本，关键得看合同中有无特别约定。

针对栾女士这种因政策原因导致无法贷到款或贷不到足额款的情况，上海金能律师事务所岳文辉律师指出，上海市房屋土地资源管理局和上海市工商局制定的 《上海市商品房预售合同示范文本(2005版)》中有专门的说明：“因非归责于甲方或乙方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，甲乙双 方应就具体付款方式另行协商，并签订补充协议；协商不成的，乙方可以单方面解除本合同。乙方单方解除本合同的，应当书面通知甲方。甲方应当在收到乙方书面 通知后，将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，甲方已收取的全装修价款(包括利息，利息按中国人民 银行公布的同期存款利率计算)一并退还乙方。”

“如果开发商采用的是此版本的合同文本，购房人可据此条款单方面解除合同，并要求开发商退还已经收取的首付款和利息。不过购房人还应认真核对合同，有 的开发商会专门在文本中单独约定‘购房人无法取得贷款或贷不到足额款，需自筹资金补足’，这样的话，要单方面解除合同需谨慎，开发商可据此提出要求支付违 约金。”岳文辉认为，如果真的需要退房，最好还是与开发商协商处理，实在不行再通过法律手段解决。

对于交了定金，因无法贷到款而需退房的购房人，根据2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规 定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”岳文辉认为，此次出台的新政可归为“不可归责于当事 人双方的事由”，如在签订的意向书或合同中，没有“贷款不成需自筹资金补足”的约定，购房者有权与开发商协商解除合同，并拿回之前交的定金。

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