我是一个初次买房的购房人，早就听说现在买房纠纷多、麻烦多，您能不能简要地向我介绍一下我该在哪些环节上多加小心，以免出现麻烦？读者钱东

钱东朋友：

商品房的购买不像一般商品的购买那样简单，房地产的交易程序较为复杂，且由于目前房地产市场存在着不少不完善之处，所以房地产交易过程中易出现各种问题，请大家对以下几个环节给予充分关注：

a.慎签认购书

购房者购房前除应审查常说的“五证两书”外，还应注意审查开发商的资信情况：

1.开发商有无重大经济纠纷或涉诉案件及其后果；

2.开发商从事商品房开发建设的历史情况，有无受到行政处罚情况等。

经过上述工作并选定一处房产后，开发商或其代理商会要求购房者签署楼宇认购书并向发展商交付定金或认购金，但签订认购书或交付定金并不是法定商品房买卖的必经程序，而仅为房地产交易中一种习惯做法。认购书一般都规定了“认购方应于×日内签订买卖合约，如逾期未签订合约及交付定金，所交付定金不予退还”等类似条款，虽然签署了上述条款且在规定时间内未签订买卖合约并不意味着定金认购金必然不能退还，但为了减少不必要的麻烦，建议购房者采用以下方法：一是不要急于在签订认购书时马上交钱，给自己预留一些考虑时间；二是对认购书中的上述条款进行书面修改，约定如认购方决定放弃购房，发展商应将定金认购金退还。如定金认购金已经交付，可在规定时间内到开发商或其代理商处把签约时间延长。

b.签定标准买卖契约

购房者签合同时应签署标准文本的房产买卖（预售）契约。契约的卖方应为销售许可证的售房单位。如与“××联建办公室”等不具有房地产经营资格的卖方签署了买卖契约，则极有可能因合同主体不合法导致合同无效而使自己的合法权益受损。委托笔者代理退房的一个客户的经历可以给您提个醒：该客户把房价款交给了联建一方后，交房时发现质量问题后提出退房，联建双方就房价款的退还问题相互推委，最后不得不通过诉讼解决。

c.接收房时更谨慎

实践中发展商交房前会会同物业公司及购房者一起验收房屋。购房者此时应要求发展商出示建设工程质量监督部门出具的《建设工程质量合格证书》。如发展商不能出具，购房者有权拒收房屋。如在验收房屋时发现质量问题及不符合合同约定的问题，购房者应在由三方签署的验收单中予以注明并自留一份以保存证据。实践中购房者一般不提出上述要求，而一旦发生纠纷将不利于保护自己的合法权益。北京市明德法律事务所杨军

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