继位置、价格、社区环境、户型设计等因素之后，高使用率如今也已成为买房人选择物业的又一硬性指标。

无独有偶，从今年以来一些物业项目纷纷以高使用率作为又一卖点吸引买房人。

那么，购房者应该如何看待使用率？

■如何计算

住房使用率

首先，我们应明确一下使用率的概念：所谓使用率，是指套内面积除以总建筑面积所得出的比率。需要说明的是，使用率有两种算法，现在物业项目通常用套内建筑面积除以总建筑面积计算使用率，这其中包含墙体、管道等，另一种计算方法为以地毯面积除以总建筑面积计算，这样可以明确买家在实际居住时所得到的面积。

购房人应注意其中差别。据保守估计，这两种算法之间会形成3—5％的差异。

北京市场供应量最大的塔楼，使用率一般多在70—75％之间。今年一些楼盘推出的80％以上的高使用率，美林花园更在日前的广告打出84％的使用率，这之间为何有如此大的差异？

■使用率高低

差异在哪里

购房人在选择物业时应注意，所购物业的高档公用空间是否计入分摊公用面积，如大堂、会所。另外，建筑设计同样影响使用率，一般购房人似乎认为，标准层套数多由于有较多人分摊公用面积，使用率会较高，但由于楼道走廊的加长，使用率有时反而会降低。

美林花园84％的使用率是2000平方米会所不计入分摊面积、低比例承重墙、透明隔断等多方因素构成的。据了解，今年推出的几个高使用率项目，如嘉润花园、宏源公寓均是发展商采用减少公摊面积来提高使用率的。

就一般意义而言，多层住宅的使用率高于高层住宅，板式设计高出塔楼。

当然，购房人也应了解，使用率不是一个孤立的概念与简单的数字。户型是否合适使用？家具摆放是否方便？同样是使用率的更深层面，在选择物业时更为重要。

另外如居室是否有斜角，屋内是否有长长的走廊，阳台的面积是否合适，这在居住时同样影响使用，也就是入住后的“使用率”问题。

专家给出的意见为：一个好的住宅设计，首先每个功能布局空间，都有合理的面积；应有充分的采光面；功能间能满足家具摆放，如主卧室应有放衣橱的空间，应有放杂物的储藏间，厨房能同时容纳两个人做饭，客厅与餐厅分离，餐厅靠近厨房，玄关与走廊没有浪费等。基于以上三点，设计达到净面积使用率80％左右，可以称之为好的住宅设计。

多层住宅以万科城市花园为代表，由于地价等原因，市区项目一般很难达到；

塔楼由于其建筑结构原因，净使用率很难做到80％左右。据了解，即将在本月底国贸展会开盘的世贸国际公寓由于采用高层板式结构，净使用率将接近80％。

■高使用率

还应实用

举个简单的例子，如果购买100平方米的二居室，按80％的使用率计算，那么各居室的面积应为客厅（含餐厅）30平方米，主卧14平方米，次卧11平方米，厨房9平方米，卫生间6平方米，走廊5平方米，阳台5平方米，这样可称之为可接受的户型设计，能满足居家的基本需求。

那么什么是满意的设计呢？在以上的基础上，我们加上一个卫生间5平方米，储藏间5平方米，储物阳台3平方米，并把客厅与居室面积稍微放大，使净面积达到100—105平方米，总建筑面积在130平方米左右，可以说是让人满意的两室两厅双卫的布局。在这基础上如果做到每个房间方正，而且正南正北采光通风良好，则是相当不错的户型。

在此基础上，如果增加一个10平方米左右的房间，并把居室面积再加大一点，使净面积达到120平方米左右，则是理想的三室两厅居家标准，可以保证6—10年之间不用换房。

换一种说法也许就更为明确，以买车为例，80平方米可比做捷达、桑塔纳，能满足代步的需求；100平方米左右可比做别克，能使人满足；但心目中理想的车是什么？也许是宝马，也许是沃尔沃，买房也是同样道理。

当然，使用率高的项目无疑使买房人在投资相同的情况下能获得更大的利益，但买房人在选择时同样应考虑综合因素，真正做到物有所值。

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