没有产权的房子不要买——律师提醒市民购房有风险

康达青岛律师事务所律师 董丕征

最近，蒋先生看上了一处位于青岛市市南区的半地下房子，价格在每平方米4000元左右，相对于周边动辄万元以上的房产，此显得便宜又划算，很是想买下来，但本律师提醒：此房风险大，不要贪便宜！【本文著作权属康达青岛律师事务所律师董丕征，转载、引用需注明】

一、正规开发也存在无产权房产的可能

董律师在从事律师职业之前，曾在一大型房地产开发公司工作，对房地产开发过程中的很多细节十分了解，象蒋先生看上的这处半地下房子是没有产权的。房地产开发前期立项时需要办理项目规划，按照规划要求，半地下房子只能属于储藏用的地下室或者属于地下车库，有些开发商在立项时很会找“窍门”，比如：拟开发土地地下水位比较高，下挖不能太深，否则隔水防护很难施工，开发商会设计“地上地下室”（指以地下室的名义立项报规划，但实际此地下室位于地上），这类房子实际施工、建成后，在外观上往往跟其他楼层一样，没什么区别，但此房不能办理产权证。与之类似的还有阁楼以及以前房产开发时常见的不封闭阳台等，此类建筑面积都不属于规划房产面积，所以不能办理产权证。开发商往往采用买一楼送地下室，买顶楼送阁楼的形式出售此类面积。

二、其他不能办理产权证的情况

在青岛，存在很多不能办理产权证的房子。1、崂山区、李沧区等很多在村集体土地上建设的房子。由于房子所依附的土地属于农村集体所有，按照现行法律，此类房产属于农村宅基地形式，这种房产只有在将来该土地划为国有性质并缴纳相应土地出让金后，才有可能办理房产证；2、由于历史原因导致产权不明的房子，比如栈桥附近很多建国前外国人居住，建国后被政府收回的老房子；【本文著作权属康达青岛律师事务所律师董丕征，转载、引用需注明】3、住青部队以及东海舰队的很多军产房；4、很多国有、集体企业自行集资建设的房屋以及公民个人未经批准建设的违章建筑等。

房屋产权证书是证明房屋合法的证明文件，不能办理房产证，原因有很多，没有房产证的房产，是不受法律保护的。

三、购买无产权房产的风险

象蒋先生看中的那处地下室，即使买下了，那购买的也只是使用权。因无法办理房产证，这处房产原则上讲还属于开发商所有，如果将来该开发商因其他债务纠纷导致此房产被查封、拍卖，到时候蒋先生恐怕连要回购房款都很难了。除开发商债务纠纷风险外，董丕征律师提醒你，购买无证房产还存在以下风险：1、无法办理房屋产权登记。在我国，房产以登记主义为原则，也就是说实际占有、使用、受益房屋并代表你是房屋真正的主人，说白了，购买没有产权证的房子实际就是租赁了一处房子，并且属于租金交了很多但租赁期限不定期的情形； 2、不能抵押。【本文著作权属康达青岛律师事务所律师董丕征，转载、引用需注明】银行是不会给没有产权证的房子做贷款抵押的，这点相信很多人都知道，不用多做解释；3、不能合法转让。没有房产证的房子不是法律意义上的商品房，此种房屋交易不能办理过户，我国《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。除非你房屋所处地段条件非常好，而你又碰上一个只要使用权不要产权的人，你的房屋是无法转让的；4、具有很大的不稳定性。如果将来碰到政府拆迁，补偿方面肯定会吃亏，甚至得不到任何补偿；另外，生活方面也可能受影响，比如孩子读书、择校等会有麻烦。

董律师建议：对于不能办理产权证的房子，宁租勿买！

相关链接——

6月19日，建设部发布了买房风险提示，特别提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护，有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，都不符合法律规定，不受法律保护。

康达青岛律师事务所律师 董丕征

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