订金和定金有什么区别?

罗女士反映，其最近准备签订一份商品房买卖合同，听说定金和订金是不同的法律概念，哪一个比较有利于购买人?

律师解答：定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律和合同的规定由一方按合同标的额的一定比例，预先给付对方的金钱或其他代替物。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的义务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的义务的，应当双倍返还定金。因此，定金在性质上具有明显的制裁违约行为的性质。所谓订金，是指购房人怕看中的房子不能买到而交的预定的钱，可以理解为一种预付款，合同确立、履行时预付款要充抵价款，合同不成立时预付款应当返还。订金的适用不存在制裁违约行为的问题。如果罗女士非常希望履行商品房买卖合同，可以约定给付定金，当出卖人违约时，罗女士可以得到相当于定金金额的补偿，但相应的，如果罗女士反悔不想履行合同，则要承担定金被没收的责任。故购房人在购房的过程中，应当与开发商明确自己所交的钱属于“订金”还是“定金”。

气象原因是否能构成逾期交房的不可抗力因素?

秦先生反映：其购买的商品房交房期限已到,但是开发商拿出了一份当地气象部门开具的气象情况证明,并称天气因素为自然现象，没有办法估算，作为逾期交房的不可抗力因素，是否合理?

律师解答：《民法通则》第153条规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依据此规定，不可抗力应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现须同时具备不能预见、不能避免并不能克服三个条件。如果开发商逾期交房的理由符合这三个条件，那么可认定该事由为不可抗力，可免除开发商的违约责任，否则就不能视为不可抗力，应追究开发商的违约责任。天气因素对施工进度有着非常大的影响，但一定等级内的狂风或暴雨均为正常的天气现象，并非不能预见，作为开发商商在售楼时，就应当依据该地区的气象记录，结合其他因素，合理预计工期，确保其在承诺的交屋日期前能够顺利完工，故并非所有大风大雨的天气均可构成不可抗力;此外，即便超出正常范围内的气象灾害，亦应当结合施工记录认定是否对施工进度造成影响或者可以避免影响。故秦先生可以要求开发商进一步提供施工记录等资料，对气象因素是否构成逾期交房的不可抗力因素进行判断。

房屋交付使用后出现出现什么样的质量问题时，买受人可以要求退房?

郭女士反映：其办理了商品房交接手续后发现客厅天花板出现水渍，是否可以要求退房?

律师解答：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十三条对何种情况下买受人有权退房进行了规定，一是房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人可以主张解除合同和赔偿损失;二是因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人亦可提出同样请求。根据郭女士描述的情形，天花板水渍不属于房屋主体结构问题，亦不会严重影响正常居住使用，不会导致订立商品房买卖合同的目的即居住使用的目的不能实现，郭女士不能仅以天花板出现水渍问题要求退房，但可以在保修期内要求开放商承担维修的责任。

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