产权过户登记不是房屋买卖合同的生效要件

关于这一点，我国法学界和司法界有不同的观点。笔者认为，把产权过户 登记作为房屋买卖合同的生效要件的观点，是对登记制度属性的误解，把债权 制度和物权制度混为一谈。原因如下：

房屋买卖合同作为债权合同，属诺成性合同，而产权过户登记只是 房屋产权转移的必备要件。买卖合同是双务、有偿、诺成合同，房屋买卖合同 作为买卖合同之一种，同样具有双务、有偿、诺成的性质。按照民法理论，不 动产物权转移合同是以转移不动产物权为内容的债权合同，该合同只要具备书 面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益则有效成立,应受法律保护。因此，不动产物权变动仅是不动产变动债权合同的履行效力所 致，不动产物权过户登记也是合同的履行行为。既然过户登记是合同的履行行 为，则在本质上并不影响合同的效力判断，这是合同法的基本原则。

登记过户行为就是对房屋买卖合同的效力的肯定。登记行为的发生,是以双方当事人签订的房屋买卖合同有效为前提，即买受人基于有效的房屋买 卖合同才获得请求出卖方协助履行登记行为的权利，出卖人才相应地负有协助履行登记行为的义务。登记是这一对权利义务相互运动的结果。若登记前，房 屋买卖合同无效或不成立，则登记本身就成为无源之水、无本之木了。

登记的公示怍用不能决定合同的效力。房屋进行统一登记过户，体 现了国家为社会利益而对房屋产权的流转进行干预。市场经济必然要求契约自 由，倘把登记作为合同生效的要件，则势必使登记审查变成对双方可否签订买 卖合同及签订后的合同是否有效的确认，这巳经远远超出了房管部门的职权。

将登记作为房屋买卖合同的生效要件，在实践中将会遇到一些无法 解决的问题。由于房屋买卖合同在订立后、产权过户前尚未成立和生效，导致 出卖人基于自身利益而一房多卖，或者待房价上涨，故意不协助买方办理产权 过户登记，而不承担违约责任，致使合同形同虚设，这将不利于对无过错方利 益的保护，也难以适用于所有权保留的分期付款房屋买卖合同和商品房预售 合同。

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