职工放弃购买公房而承租导致本人去世后单位诉“二代”腾房 

法官提示 子女继承承租权有条件

公有住房改革从上世纪九十年代末期开始，到今天已经10多年。在此期间，有的公房承租人由于种种原因没能把公房买下来，仍然以租赁的形式居住。如今，房产价值已今非昔比。

海淀法院章艳艳法官介绍，近些年，围绕着未购公房在租用、借用以及承租人配偶、子女相关权利等方面的官司逐渐增多，成为诉讼中异军突起的一个新的纠纷点。

案例一 对分配公房不满 二次等房却遭变故

老齐上个世纪六十年代进入某电影制片厂工作。由于老齐的妻子在其他单位已经分得一套平房，因此制片厂分房时，按规定只给老齐分了一间筒子楼。老齐对此不满意，没要那间房，希望等待下一次分房。

此后，老齐向单位打报告，提出因多年夫妻感情不和，无法共同居住，请求向制片厂借住房一处。为解决老齐的实际困难，制片厂在1997年将一套一居室借给他暂住，老齐签署了借房凭据。

两年后，单位再次筹备分房，但尚未进入正式分房程序时，老齐突然去世了。之后，其女儿小齐继续住在这套一居室里，并把妈妈从平房接过来共同居住。

制片厂多次与小齐及其妈妈张某交涉腾房事宜，均未果，于是将二人告上法庭。法庭上，小齐主张这套一居室是制片厂分给她爸爸的，而制片厂出示了老齐亲笔签名的借据、借房申请。最终，法院判令二被告腾房，将房交还制片厂。

在执行过程中，法官看到张某年老多病，而张某单位分的那间平房又年久失修，房屋漏雨，与涉案房屋的居住条件差距很大，于是多次做双方的工作。

后制片厂同意一次性给付被执行人补偿款，用于对平房进行修缮。小齐、张某搬回平房，将涉案房屋腾退给电影制片厂。

法官点评 职工借住公房 子女不能强占

该案中，老齐与单位签订的是借房合同，并非房屋租赁合同。公有住房分配，是将产权登记在国家或自管单位名下的房屋，按当时国家住房使用分配政策分配给有需要的人，与房屋使用人签订的是公有住房租赁合同。

合同具有主体相对性。老齐去世后，其主体灭失，亲属不能取代老齐的合同主体地位。同时，老齐与制片厂的借房合同具有人身特定性，是制片厂为了解决老齐家庭矛盾这个特定问题的。老齐去世后，问题不存在了，制片厂没有义务解决老齐家属的住房问题。

案例二 公房愿租不愿买 省了几万损失百倍

某报社职工老王从单位分得了一套两居室。老王的老伴去世得早，女儿在国外，儿子单位也分了房子。房改时，老王想着儿女不在身边，没有必要花几万元把房子买下来，于是没有按照政策购买两居室，仍然以公房租赁的形式居住。

老王去世时，这套房子的价格已经涨到110多万元。小王携全家搬回此房居住，把自己名下的住房出租了。

由于该房是未购公房，报社多次要求收回，与小王交涉未果，于是诉至法院。法院经审理，判令小王全家将涉案房屋腾空交还给报社。

小王始终认为这套房是单位分给他父亲的，他可以继承承租权，因此不配合执行。执行员多次向小王解释相关法规，最终得到了他的配合。

法官点评 长期共同居住 才能替父续租

海淀法院廉申法官解释，老王居住的房屋属于单位自管公房，是国家财产。老王有使用权，但没有所有权，不属于法律规定可以继承的财产范围。

《合同法》规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人，可以按照原租赁合同租赁该房屋。

但优先承租需要具备两个条件，一是与承租人共同居住。法院在对居住事实认定时，要综合户籍情况、街道证明、周边住户的证人证言以及该共同居住人居住持续性等综合考量；二是共同居住人无其他住房。其他住房不限于本人名下，其配偶名下有住房，一般也认定为有其他住房。

假设小王长期持续居住在老王家，就符合优先承租的条件。但小王自己有住房，长期未与老王共同居住，因此不符合法律规定的共同居住人条件。 

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