苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同(第

六版)逐条解释（三）

北京市盈科（苏州市）律师事务所 杜义

第二条（买受人所购商品房的基本情况）

 乙方自愿向甲方购买上述商品房【□公安编号，□销售编号】__幢___室（以下简称该房屋），名义层为__层，实际自然层为__层（主管部门提示：如存在4层、13层、14层等不编层和有架空层、地面车库等，名义层和实际自然层应作相应处理，架空层、地面车库算自然层次，半地下车库不算自然层次）。房屋竣工后经有关管理部门批准，本款所列地址、幢号发生变化的，以经有关管理部门批准的为准。

「释义」该部分是关于房屋基本位置的规定。

「常见问题」由于房产景气的影响，有些开发商采用不断变换项目名称的方法来促销，地址会改变，但公安编号和销售编号是不会改变的。有些开发商不注意，会发生幢号等出错的情况，引起纠纷。

「对策」对开发商来说关键是保存好各种文件，签约时尽量要有审查监督程序，防止出错。

该房屋用途为____，属_____结构，建筑层数地上_____层，地下_____层。

该房屋建筑总面积____平方米（其中标准层部分建筑面积__平方米、阁楼部分建筑面积__平方米、跃层部分建筑面积__平方米），阁楼、跃层高度2.2米以下部位面积不计算建筑面积，该房屋套内建筑面积为__平方米，分摊的共有建筑面积为__平方米。上述房屋建筑面积为甲方（□预测面积，□实测面积），已经某市国土房产局认定的测绘机构测绘。在该房屋交付时，房屋建筑面积以实测面积为准。该房屋所附属的【□同幢内，□非同幢】

车库套内面积（墙中轴线到中轴线的部位）为____平方米。该房屋的土地使用权分摊面积在办理土地使用权登记时由政府主管部门核定。

该房屋的层高为__厘米（主管部门提示：房屋如别墅、跃层式住宅、复式住宅等各部位层高不一致的，开发商应对不同部位的层高在合同附件中粘贴能反映层高的剖面图）。

该房屋为毛坯房。装修及设备设施标准见附件九。

该房屋共有__个阳台，其中__个南阳台（__个封闭式，__个非封闭式），____个北阳台（__个封闭式，__个非封闭式），__个东阳台（_____个封闭式，_____个非封闭式），_____个西阳台（_____个封闭式，_____个非封闭式）。

该房屋建设工程规划许可文件载明的平面布局图见本合同附件一；该房屋平面图见本合同附件二。

「释义」该部分是对标的房产的用途、结构、建筑面积等概况的约定。该部分对于房产情况介绍比第五版有许多改进之处，但仍有一些没有规定，需要双方明确。

「常见问题」a．交易双方往往只对最容易发生争议的面积投入较大的注意力。实际上，房屋的用途和结构也很重要，用途涉及到购房者能不能落户，能不能用来经营等问题。房屋结构涉及到房屋的建设技术标准和质量标准等等。

b．目前实践中最常见的问题是商品房合同约定面积与建成后房屋交易主管部门实测面积不一致。

c．高度的测量方法及标准

d．其他重要设施或者赠送部分没有写清楚，导致权属不明，引起纠纷。

「对策」a．交易双方应在附件中详细约定相关内容，如有必要可以要求一方对诸如：子女入学等问题作出明确承诺，并约定相应的补救措施或补偿责任。

b．实测面积不一致，双方容易发生争议，争议后最终的判断标准，测量机构应及早约定，否则发生争议时必然费时费力对双方都不利。

c．购房者往往对建筑主业术语理解不清楚，对高度的测量标准及方法如果约定不清楚，容易引起纠纷，有些施工企业粗制滥造，管理混乱导致高度出现问题，影响房屋的正常交接，为防止不必要纠纷，最好采取与前款一样的对策。

d．对相关设施和赠送部分应写清楚，明确权利归属。

本小区的配套设施（如会所、集中使用的非机动车车库、垃圾中转站、配电房、治安值班室、物业服务用房、居委会用房、经营用房等）在本合同补充条款或附件中约定，未在合同补充条款或附件中约定的，按园区规划部门批准的图纸作为依据。其中：

(1)物业服务用房（包括物业服务办公用房、业主委员会用房等）、门卫房、监控室、地面架空层、有盖走廊、按规定配建集中使用的非机动车车库、公共绿化、道路、场地和其他公共场所、公用设施等属于全体业主所有。

(2)本小区的占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；

其他规划用于停放汽车的车位、车库【□属于，□不属于】甲方所有，【□属于，□不属于】业主共有。属于甲方所有的，【□不附赠，□附赠（附赠车位____个）】给乙方使用。甲方不附赠的，甲方通过出售、出租方式供乙方使用。

(3)人防工程等根据相关法律、法规等处理。

「释义」本条是对标的房产的配套设施的约定及说明。

「常见问题」目前实践中最常见的问题有：

a．商品房合同对配套设施约定不明，开发商往往只把有利于己的内容写上，对其他内容往往语焉不详。虽然规定：“未在合同补充条款或附件中约定的，按园区规划部门批准的图纸作为依据”，但对业主来说，拿到一份规划图纸绝非易事。

b．文本中：“本小区”容易引发争议，因为园区不少项目规模庞大，已出现上万户的楼盘，开发商往往分期开发，一个楼盘开发三年五年，个别极端楼盘甚至开发十几年，也有共同开发但分片管理的。所以，简单的以小区为单位划分上述设施亦不能适应全部情形。

c．车库车位除特殊位置外，一般都没有特别明确的界限，业主之间发生争议时往往发现车位究竟在何位置，如何证明权力所在比较困难，因为车库车位是没有产权证明的。

「对策」a．购房者可以要求开发商把有关的规划图纸复印件作为附件添加在合同中，为顺利主张权利提供条件。

b．要求在合同中注明“本小区是指某某项目第几期，该期范围是---------”

c．最好能在附件中，明确车库车位的位置，面积朝向等等。

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