苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同(第

六版)逐条解释（二）

北京市盈科（苏州）律师事务所 杜义

苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同

   （第六版）   （合同编号：   ）

主管部门提示：在签署本合同之前，购房者应仔细阅读本合同封面之《特别告知》！

甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方销售（预售）的商品房事宜，订立本合同(□空格部位供甲乙双方以打“√” 方式选定，未选择部位打“x”)。

第一部分 合同主体

甲方（卖方）：

住所：邮编：

营业执照号码：   资质证书号码：

法定代表人：  联系电话：

委托代理人：   联系电话：

乙方（买方）：

国籍/地区： 性别： 出生年月：

身份证/护照/营业执照号码：

（配偶姓名： 身份证/护照号码：

 ）

住所（址）：

 邮编：

委托代理人：

住所（址）：

 联系电话：　

乙方（买方）：

国籍/地区： 性别： 出生年月：

身份证/护照/营业执照号码：

（配偶姓名： 身份证/护照号码：

 ）

住所（址）：

 邮编：

委托代理人：

住所（址）：

 联系电话：

乙方（买方）：

国籍/地区： 性别： 出生年月：

身份证/护照/营业执照号码：

（配偶姓名： 身份证/护照号码：

 ）

住所（址）：

 邮编：

委托代理人：

住所（址）：

 联系电话：

未经乙方同意，甲方承诺不向第三方（前期物业管理企业除外）提供或泄漏以上乙方信息及甲方了解的其他乙方信息。

「释义」该条详细列明买卖双方（包括其代理人）的基本情况，包括简单的通信方式和当事人个人信息保护制度。本条十分重要，但总有人对此不以为然。要知道，本条是确定和行使当事人权利的最主要依据，出现任何差错，都会给当事人带来数不清的麻烦。因本条出现差错引起的纠纷，某市每年都发生好几起。

「常见问题」a．如果购房者是海外人士，可能发生无法办理房产证的问题。

b．由于，相当一部分购房者在某市是租房居住，住址变动频率高，手机号码不稳定，都容易影响双方信息交流的通畅。

c．当事双方无论是行使权利，还是解决纠纷，都要通过一定的程序。通知程序更是其基础或者载体，在发生争议时如何证明己方已经履行义务，没有过错，是否及时告知十分重要。法律术语“时效”更是与其密切相关。如何证明己方的权利没有丧失，或者对方权利已经消灭，都依赖于本条的相关规定。但遗憾的是，本示范合同并没有详细规定相应的内容，只规定了地址和电话，这些是远远不够的。

d．发生争议时，一方往往会否认有代理人的存在，或者主张该代理人根本没有代理权，给另一方主张权利带来障碍。

「对策」a．如果购房者是海外人士，开发商还应当仔细询问有关情况，衡量一下是否能为该购房者顺利办到房产证，只有在有把握的情况下，才能与其签订合同。

b．填写该部分时，应注意不要怕麻烦，对卖方的基本情况应以营业执照上载明的相关内容为准，同时还应注明其他通信地址和具体的联系人并注明联系人的身份。买方的地址应填写户籍所在地，户籍所在地与经常居住地不一致的，要加上经常居住地。由于文本只是印制了自然人作为买方的情形，导致当法人或其他组织作为买方时没有相应的填写位置，对此可相应更改。

c．应在合同附件中明确补充通知条款，约定：如果一方通信地址或方式发生变化，应在对长时间内告知对方；如果不告知对方，后果如何，补救措施有哪些；口头通知与书面通知的效力如何；情况紧急时如何通知等等。

d．如果是代理人一定要对方出具授权委托书，并把授权委托书作为合同附件保留，或者要求对方留给己方一分，以防对方不承认有交易事实的存在，或者否认代理人有代理权，甚至否认有该代理人存在，给己方造成损失。

第二部分 合同标的物

第一条(项目基本情况、建设和销售依据)

甲方通过出让方式取得位于__区（镇）__路____号____宗地国有土地使用权（土地使用证号：___，土地使用年限自__　__年__月__日起至__年__月__日止，规划用途为____）。甲方经批准，在上述地块上建设商品房，现【□定名，□暂定名】为《_____》。　

乙方所购买的商品房为【□现房，□预售商品房】。乙方所购买的商品房已具法律、法规规定的销售（预售）条件，经某市国土房产局批准上市销售（预售），商品房注册证（预售许可证）编号为：______。

「释义」该条是关于交易房产基本情况的介绍。用以说明建设项目在用地、规划管理、施工管理、开发主体等方面都符合国家有关规定，取得了有关主管部门的预售许可。某市市规定：申请商品房预售许可应当向项目所在地的商品房销售网上管理承办机构提交相关材料并填报相关信息。

（一）应提交的材料：

1.国有土地使用权证书；

2.建设工程规划许可证；

3.建筑工程施工许可证；

4.商品房预售方案，预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期，并应当附预售商品房面积预测报告（含分层分户平面图）、普通住宅商品房价格认可材料、商品房预售总平面图；

5.完成预售项目工程建设总投资25%以上及工程施工进度的证明；

6.商品房预售款项监管证明；

7.白蚁预防合同；

8.落实前期物业管理的证明。

「常见问题」以前，各地都出现过非法出售未达到预售条件的商品房的事件。某市由于监管力度大，目前这种现象基本杜绝。购房者可能认为这一步骤可以省略，实则不然，因为这些证件可以反映出许多有用的信息，在发生争议时可以有效保护己方权利。

「对策」应要求开发商提供的基本证件有：营业执照、国有土地使用权证书、建设用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、房地产开发企业资质证书；销售商提供营业执照，房地产经纪资格证书和代理销售合同或者委托销售证明。查看各证书的真实性、一致性、是否过期等。查看预售许可证的真实性。《商品房预售许可证》中关于房产的内容和范围，包括宗地号、项目名称、栋号、层数、用途、套数、面积等信息，应与所购买的房地产的栋号、楼层、名称等相符。

如能要求开发商把上述证件的复印件列入合同附件，则更好，在主张权利时可以省掉不少麻烦。

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