购买房屋过程中，购买者经常感到最大的困惑就是如何保证自己与开发商签订的商品房买卖合同的有效性和稳定性，以及最大限度地维护自己的合法权益。开发商销售或者预售的商品房应当具备什么条件呢？石家庄张峰律师回答：依照法律规定和有关国家政策，商品房预售应当具备的五证。五证具体是指：

1、《国有土地使用证》 ——由县市级人民政府的土地管理部门颁发，这表明开发商具备了最基本的开发商品房的基础：合法拥有了开发建设商品房的国有土地使用权；

2、《建设用地规划许可证》 ——由县市级城市规划部门核发，是开发商在向土地管理部门申请征用、划拨土地等方式获得国有土地使用权之前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是开发商用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。

3、《建设工程规划许可证》 ——由县市级城市规划部门核发的，用以确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。《建设工程规划许可证》包括下列内容：

（1）许可证编号；

（2）发证机关名称和发证日期； 

（3）用地单位； 

（4）用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型； 

（5）计容积率面积及各分类面积； 

（6）附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。

4、《建设工程施工许可证》 ——由县市级建委建筑业管理处核发，是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是开发商进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。

5、《商品房预售许可证》 ——由县市级房地产管理部门核发。

本案判决认为产证上登记的所有权人未出资,所以其不是真正的产权人，购买人知道其家庭成员情况，因此其买卖合同无效。其实，房屋产权人是否出资购买，不影响其对房屋拥有的权利，父母购房而以成年子女名字登记的，应当视为赠于或家庭共有。但内部关系不能对抗第三人。鉴于产权证的公示效力，第三人与登记的产权人交易的，应当认定其合同效力。否则将严重影响市场交易的安全和交易相对人的合理预期。

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