房屋租赁纠纷的主要表现形式

1. 承租人不履行合同，长期拖欠租金。这类纠纷占租赁纠纷70%，是目前房屋租赁纠纷的主要表现形式。当事人欠租金从几千元到数十万元不等。因欠租金而拖垮或被拖垮的企业并不少见。发生这类纠纷的原因，与经济泡沫破灭关系极大。1997年的金融风暴，不但狠狠地打击了香港经济中的泡沫万分，而且对深圳经济的影响也非常大。它使为数甚多的寄生于泡沫经济之上的企业和个人经济效益发生负增长。而这些企业和个人又基本上是租赁房屋进行生产、经济、办公，甚至居住的。随之发生的就是欠租金和因欠租金的大量房屋租赁纠纷。

2. 未经有关部门批准，擅自改变房屋使用功能而发生的纠纷。这类纠纷在近年的房屋租赁中为数不少。如八卦岭、上步、车公庙等工业区，原房屋使用功能绝大多数是厂房，但现在实际上绝大部分已改变为商业用途。其中未经审批业主或承租人擅自改变用途的占有相当大的比例。这类房屋进入租赁市场后，极易发生租赁纠纷。

3. 不签订书面合同，或合同不规范，主要内容不完备，双方权利义务不明确而发生租赁纠纷。由于租住住双方缺乏法律知识，或怕麻烦、图简便，特别是农村股份公司的村民出租房屋时，很少签订书面合同，更是留下了纠纷的种子。

4. 为逃避管理和偷逃税、费而变相出租房屋发生的租赁纠纷。一些业主为了不交管理费和租赁税赋，便和承租人串通，假以合同、联营、承包甚至借住的名义变相出租房屋，结果有的承租人假戏真做，不但不交房租，反而要出租人承担相应的经营责任风险，从而导致双方发生租赁纠纷。由于当事人规避管理和法律，发生纠纷后，往往因其行为的违法性致使合同无效，而得不到法律的有效保护。

5. 专业市场欠租金户联手拒交租金而发生租赁纠纷。一些经营亏本或获利较少的承租人，为了堤内损失堤外补，即少交或不交租金，联络多个小业主（承租人）以各种借口拒交租金，进而转移其经营风险。而且如果出租人处理方法欠妥或所出租的房屋在产权、质量、用途、等方面存在瑕疵的话，就极易发生多米诺骨牌效应，引起市场所有承租人拒交租金甚至索赔损失的事件发生。 

法律咨询：

律师您好！

我的房子出租给乙方开幼儿园，在2009年所签合同的基础上，2011年3月份又续签了一份3年的合同，应该是2014年7月份到期。但是我急需用钱，需要把这套房屋卖出。这种情况下，应该赔偿乙方损失多少？下面是两份合同文本：

附录1：

806栋19中门房屋租赁续签合同

原则：照顾老关系，双方都让一点，各退一步。

1、 甲乙双方续签3年合同，每月1500元，一年一交。即从2011年7月31日起，到2014年7月30日止。

2、 这期间，乙方代为负责一次彻底维修下水管道，所产生费用计肆仟伍佰元由乙方垫付，甲方负责承担此项费用，交下一年房费中扣除。物业费和采暖费由甲方负责，由乙方代缴之后从房费中扣除所缴纳数额并把具体交款数据发短信或者电子邮件，详细通知甲方。

3、 每年的7月15日由乙方把本年度房款打到指定的银行卡内。但是乙方的装修费用开门修路费用不由甲方负责。

4、 房屋租期到期之前一个月，双方协商是否续签租约。从2011年1月31日到7月30日虽然没有续签合同，但是甲方默认了乙方所付金额每月1100元。

签署人：甲方： 

乙方：

2011年3月21日续签

附录2:2009年所签订合同的有关文本如下：

3. 甲方的权利与义务：

3. 1 甲方应保证上述房屋权属清楚明晰，若发生与甲方有关的产权纠纷与债权债务等，概由甲方负责解决，因此给乙方造成的损失，甲方负责赔偿；

3. 2 在房屋租赁期内，甲方应保证上述房屋符合出租房屋条件和日常使用要求；

3．3甲方负责对房屋及其附属设施的定期检查并承担正常的房屋维修费用，因甲方延误房屋维修而使乙方或第三人遭受损失的，甲方负责赔偿：

3．4如因特殊原因回收房屋，必须提前15天，书面通知乙方解除合同，并返还乙方预交租金，同时补偿乙方损失：

3．5在租赁合同期满时，甲方验收房屋后，将将房屋租赁抵押金返还给乙方。

4．乙方的权利与义务

4．1乙方应按期交纳房屋租金和应承担的房屋费用：

4．2乙方不得擅自改变房屋结构及用途，乙方如需要改装设施及对房屋进行再装修，须经甲方书面同意，但不得损坏原有建筑结构：如因乙方原因，造成房屋损坏，乙方必须负责修复并赔偿损失；

4．3乙方未经甲方同意，不得擅自将租赁房屋的全部或部分出借、转租或以其它变相方式由他人使用房屋；

4．4乙方保证合法使用该房屋，不得利用此房屋进行非法活动或扰乱四邻正常生活：

4．5乙方有义务维护房屋的正常使用，同时协助甲方对房屋的正常检查与维修；

4．6乙方在租赁期满时结清应承担的房屋的相关费用，并将房屋交还给甲方。

5．租赁期间确需变更或解除租赁协议的，双方当事人应提前20天协商，另行订立合同或解除合同。

6．租赁期间上述房屋如遇国家征用、拆迁，本合同自行终止。有关事宜双方协商解决。

7．如因不可抗力的原因而使出租房屋及其附属设施损坏的，双方不承担责任。

8.上述房屋在租赁期内按国家有关规定所需缴纳的税费，由双方按规定各自承担。

9．违约责任：

9．1甲乙双方如违反合同约定，要承担违约责任，并赔偿另一方因此造成的经济损失：

9．2乙方违约，甲方有权解除租赁合同，收同房屋，扣除租赁抵押金，并要求乙方承担责任，赔偿损失：

9．3 甲方违约，乙方有权解除租赁合同，同时向甲方追同预交租金，许要求甲方承担责任，赔偿损失。

10．解决争议方式：

本合同在履行期间发生争议，双方应协商，协商不成，可向房地产仲裁机构提请仲裁或向人民法院提起诉讼。

您看我怎样做才合法又合理呢？急盼解决。多谢

律咖网律师回答：

按照法律规定，买卖不破租赁，即便你将房屋出售，承租人仍然可以继续使用该房屋直到房屋租赁期满。更何况你是房屋所有权人，你有出售房屋的权利，不受房屋租赁状态的限制，你也不需要因此承担任何违约责任。那么根据你描述的情况，对你提出的问题分贝解答如下：

1，关于买卖不破租赁的原则。

按照法律规定，买卖不破租赁是我们履行租赁合同时的一项原则，其含义，在租赁关系存续期间，也就是在租赁合同有效期内，出租人有权随时处分租赁物，但这对租赁关系不产生任何影响，也就是说，即便出租人将租赁物出售，但承租人仍然可以继续使用该租赁物直到合同期限届满，而买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物，应当承接原来出租人的相关出租权利和义务。

所以你提出的问题其实并不是什么问题，你现在完全有权将房屋直接出售，并告知买受人和承租人即可，你的承租人仍然可以继续承租该房屋到合同期满，并不会因为你出售房屋受到影响。

不过这里需要说明的是，承租人对租赁的房屋，在同等条件下是有优先购买权的，也就是如果他和购买房屋的人都能接受你的报价的话，那么承租人有优先权。如果不是同等条件，承租人就没有这个优先权了。

2，关于你现在怎么办的问题。

你现在该做的事情主要有两个方面，第一就是关于你承租人这方面的工作，第二就是关于你将来买受人这边的工作。

1，先说承租人的工作。

你有权出售房屋，这是你作为所有权的法定权利，所以你现在只要告知你承租人房屋要出售，如果承租人在同等条件下要购买，那么你卖给承租人即可。

如果你的承租人不购买，那么你只需要告知承租人房屋出售的事实即可，你完全可以不解除这份合同，告知其继续居住，这样你就根本不存在违约的问题，也不违法。这个我想你应该能明白吧？简单说，你告诉承租人继续住，只不过以后房主变了而已。如果承租人接受那么你就没问题了，如果承租人不接受，他提出解除，那么就是他违约，你追究他违约责任即可。

2，再说买受人。

对于买受人而言，你对这个房屋现在正在出租的状态，是应当尽到告知义务的。房屋转让后，你可以和你的买受人协商，要求把转让后这部分租金由你再支付给买受人，你的买受人来做出租人即可，因为毕竟承租人的租金你已经收取了一部分了。剩余合同期内，还没有收取的，由承租人再向你的买受人支付即可。

这样你对哪一方来说都不存在违约的问题，也全都是合法的。

3，关于你的违约责任的问题。

如果你按照上述方式来处理，也就是既要出售房屋，也不提出解除租赁合同，那么你就不会构成违约，自然也就不存在违约责任了。但如果你主动提出解除租赁合同，那么你肯定是要承担违约责任的。

一般情况下，违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定向对方支付违约金，另一种是赔偿对方因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能同时要求双份赔偿。

那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过合同标的额的30%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，可以要求适当减少。如果合同没有约定违约金数额的，对方只能主张赔偿因此造成的直接经济损失。

对于直接经济损失来说，这个损失的项目和数额，是需要由对方来举证的。基于谁主张谁举证原则，如果因为你提前解除合同，对方确有直接经济损失，且能够证明因此遭受的直接经济损失的项目和数额的，那么你应当赔偿。如果无法证明或者根本没有直接经济损失，那么你可以不赔偿。

你的两份合同我都看过了，没有关于违约金数额的具体约定，只约定了合同解除需要提前15日通知和赔偿损失。这样的情况下，对方就不能要求你支付违约金了，只能要求你赔偿直接经济损失。

当然，合同提前解除的，剩余还没有使用的租金和押金肯定是要退还的，此外你再赔偿对方因此造成的直接经济损失即可。

总之，一旦你提出解除，构成违约。你需要退还对方剩余租金、押金，并要求对方证明自己的直接经济损失，有证据证明的你应当赔偿，没有证据证明的或者明显是无理要求的，你可以直接拒绝，只退还押金和剩余租金即可。

4，关于本案的总结意见。

你现在只要安心寻找你的买受人即可，承租人你现在完全可以不做任何处理，继续让他租着就行了。等你确定了买受人，直接告知承租人房屋已经出售，买卖不破租赁即可。这样你根本就不构成违约，更不需要承担违约责任、赔偿对方损失了。

当然同时应当告知买受人，并将剩余期限的租金转付给买受人。

如果你必须提出解除的，那么你应当退还给对方剩余租金、押金，并赔偿对方有证据证明的直接经济损失即可。

不过你也可以不赔偿，等着承租人去法院起诉你，到时候你凭法院判决赔偿，数额也就是上面解答的那么多，所以这个主动权完全在你，你根本不需要担心。

至于你提到的，买方嫌租金少不肯卖、还需要承担取暖物业费的问题，这倒是需要考虑的。如果买方不愿意买或者不愿意做出租人，承接你这个出租人的义务的话，那么你倒不如将合同解除掉。

我给你算一笔账吧，假如你的买受人接受继续出租这个条件，那么你除了出售房屋，还需要需要把剩余的租金和押金都转支付给你的买受人。但你和承租人解除合同，也是需要退还承租人剩余租金和押金的，从这个角度来说，其实支出的数额对你来说是一样的。

这两种方式唯一的不同就是，你解除合同需要赔偿承租人直接经济损失。对于这个损失，你们双方完全可以协商一个数额，能接受就最好，大家签订一个解除协议，明确约定即可。但如果对方不接受协商的，那反正直接经济损失承租人是需要举证的，你大可以暂时不理睬，让他去法院起诉，等法院判决下来后再赔偿，到时候至少都是2年后了，所以你完全可以直接解除，退还租金和押金即可，对于他的损失，有没有还不好说呢，你的赔偿责任自然可以放一放。

所以这样比较，从长远看来，还是解除更划算，直接要求其腾房，你做出一个积极协商的姿态即可，如果对方不接受，那就强行解除，等他去起诉好了。时间拖久了是什么样，谁也不知道。你完全是优势方。

相关法律知识：

防范办法和解决措施 租赁纠纷的大量发生，一方面折射出租赁市场的繁荣，同时也暴露出很多问题，如果不采取一些行之有效的防范措施和解决办法，就不利于市场的发育和成熟。本人在这里谈几点看法，以期抛砖引玉。

1. 业主（出租人）要依法签订租赁合同，合法地出租房屋。这里着重强调的是合法。房屋租赁关系合法，才能做到有效。合法、有效，不但能大量减少租赁纠纷的发生，而且也是当事人保护自己最为实际的措施。要使租赁关系合法、有效，首先就要依法签定书面的租赁合同，将租赁当事人的权利义务在合同中明确的约定，这也就是通常所说的先小人后君子。其次就是合同内容不能违法，如房屋使用功能是住宅或厂房的，就不能未经有关职能部门审批，便在合同中擅自改变功能，作为商业用途出租。再次，房屋租赁法律关系，是一种比较特别的民事法律关系，它要做到合法、有效，除了双方当事人的意思表示真实一致、合同内容合法外，还要求具备法定的形式要件，如出租人必须持有政府职能部门颁发的《房屋租赁许可证》，及合同签订后必须在10日内到房屋租赁管理部门登记备案等。

2. 出租人在签订合同前应对承租人的经济能力进行必要的了解，不要盲目出租房屋给没有经济能力的单位和个人。一些租赁纠纷的发生，往往和出租人出租房屋时的盲目性有关。现实生活中，一些业主因自己的物业空置而心中发慌，只要承租人出现，不管他是否有能力付房租，就很草率地签订合同，甚至未签合同就将房屋交对方使用。结果到对方交不起房租时，才注意到其本来就没有支付租金的能力。这种纠纷发生后，吃亏的肯定是出租方。即使通过诉讼，法院判决对方付租金，但执行起来也可能因困难重重而不了了之。

3. 出租人在出租房屋时，可要求承租人设立担保。承租人设立担保，是减少因付不起房租而发生租赁纠纷的最为有效的办法之一。对于那些租赁面积大，租金总额高，租赁时间长的租赁关系，以及对承租人的资信状况不易掌握的当事人，设立担保尤为必要。

4. 出租人出租房前，要全面、客观地估价整体经济状况，提出合理的租金价格，不要要价太高。我们在工作中发现，有些拖欠租金的租赁纠纷之所以发生，是因为租金偏离市场行情和整个经济状况，高得承租人实在难以承受。租价过高，不但容易产生纠纷，而且出租人的利益也很难得到保证，所以公平、客观的确定租金价格对双方当事人都是有益无害的。

5. 承租人不要贪图便宜，找那些产权不明、违法建筑及无《租赁许可证》，不允许出租的饿房屋业主租赁房屋。承租人租房前，最好到房屋租赁管理所咨询自己所想租的房屋是否可租，或请租赁所推荐可租赁的房屋，如能做到这点，基本上就可避免盲目租赁房屋而造成经济损失事件的发生。

6. 租赁管理部门进一步加强对租赁市场的监管力度。第一是进一步规范管理，严格依法发证和登记，做到不因自己发证或登记失误而造成租赁纠纷的发生。第二是加强检查，将整个租赁市场纳入有序的管理网络与视线中，发现非法租赁行为和租赁纠纷的苗头，及时予以纠正和化解。第三是加强宣传，逐渐使当事人认识到合法租赁的好处。第四是加强和有关职能部门的合作与配合，从不同角度履行好各自的职责，减少租赁纠纷的发生。

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