房屋怎么维权？

房屋有质量问题的，属于开发商违约，业主可以要求开发商维修房屋，或者要求解除合同，同时主张开发商的违约责任。

法律咨询：

律师您好，我2011年10月份在富阳九龙一号富春鸿郡买了一套英式风格的叠排一套，（属高档小区，联排和叠排有144套）。开发商是富阳金富春集团龙晖置业。因周边配套设施没跟上，没装修没进住，前几天看见小区外面挂了很多条横幅，有一批业主正在维权，维权的内容屋顶漏水、墙体渗水，还有很多没达到国家标准的地方。小强热线和钱江台都来报道过，富阳建设局、富阳信访办也递交了投诉材料，开发商在媒体和市政府的压力下和我们谈判，最终开发商拿出方案是修复到满意为止。业主对开发商的态度很不满意，一部分人要求退房，一部分人要求赔偿，开发商即不同意退房，也不同意赔偿，我的房子在中间，没有太大问题，就是北墙有点渗水，开发商对我维权有嘲笑的意思，我的述求是现做不漏不代表以后不漏，由于开发商开始没能认真的对待这件事，以至于业主闹得媒体曝光，拉横幅等过激行为，以后房子增值和交易会受到极大影响，我也最好退掉房子，如果不能退房开发商要大打折扣才能挽回我们点损失。我的要求过分吗？大家维权合理吗？怎样才能更有效果的维权？请您给帮助一下。等您的答复，谢谢！

德凯征地拆迁律师解答：

房屋有质量问题的，属于开发商违约，业主可以要求开发商维修房屋，或者要求解除合同，同时主张开发商的违约责任。你的维权行为是合理合法的，一点都不过分。那么根据你描述的情况，对你提出的问题逐一解答如下：

关于房屋的质量问题如何确定。

根据你描述的情况，你购买的房屋有墙体渗水的情况出现，而其他业主也发现了房屋有漏水、渗水等其他问题出现，所以可以初步确定，房屋存在一定的质量问题。

当然，基于谁主张谁举证的原则，证明房屋有质量问题的举证责任在于你们业主，如果你们业主认为房屋有质量问题，那么你们需要出示相关证据。对于这个质量问题，你们可以使用房屋现状漏水的照片、录像等作为证据和开发商交涉，如果开发商认可那么可以确定房屋质量问题，如果开发商不认可，那么你们业主可以申请房屋评估机构来做鉴定，根据鉴定结论来确定房屋的质量问题。

关于开发商的违约责任问题。

房屋被确定有质量问题后，就可以确定开发商构成违约，你们业主是可以追究开发商的违约责任的。违约责任的表现形式通常分为两种，一种是按照合同约定向你们支付违约金，另一种是赔偿你们业主因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能同时要求双份赔偿。

那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过合同标的额的30%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，可以要求适当减少。如果合同没有约定违约金数额的，你只能主张赔偿你因此造成的直接经济损失。

对于直接经济损失来说，这个损失的项目和数额，是需要由你来举证的，你确有直接经济损失，且能够证明你因此遭受的直接经济损失的项目和数额的，开发商应当赔偿。如果无法证明或者根本没有直接经济损失，那么开发商可以不赔偿。

关于你的维权方式的问题。

在主张开发商的违约责任的同时，你的维权方式有两种，一种是要求继续履行，另一种是要求解除合同，这两种方式你可以任意选择，是法律赋予你的权力。

（1）要求继续履行。

按照法律规定，合同只要是双方自愿签订的，没有违法内容就是有效的，双方都应当按照合同约定履行义务。

既然开发商有违约行为，那么你可以要求其继续履行合同义务，将房屋修复，并排除相关隐患，按照合同约定的质量要求向你交付房屋。同时你按照上述第2点的解答主张开发商的违约责任。

（2）要求解除合同。

如果你不想要这套房屋了，那么基于开发商违约在先的行为，你也是可以要求解除合同的，属于合法要求，法律也是支持的。

解除合同后，你可以要求开发商退还你已经缴纳的全额房价款以及相关费用，并按照上述第2点的解答向开发商主张违约责任，要求开发商支付违约金或者赔偿你因此造成的直接经济损失。

建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。

起诉需要到被告所在地法院，通常是公司注册地或实际经营地法院。

关于本案的总结意见。

有证据证明房屋质量问题的，开发商属于违约行为，你们作为业主可以要求解除合同，退还房价款，并主张开发商的违约责任，维权行为和要求都是合法的，应当获得法律支持。

既然你们小区有多位业主遇到相同的问题，那么大家完全可以组成一个维权团队，先就维权问题与开发商协商，通过协商解决是最理想的，如果无法协商的，那么大家可以委托律师进行集团诉讼，主张自己的合法权益。

德凯律师团提醒相关法律知识：

房屋维权注意事项

首先业主们要统一思想，共同行动，重拳出击，依法办事。这样才能维护自己的权利，要千万注意以下几点：

1、业主们不要给kfs独个击破，造成业主们内部不合，分化业主，要知道堡垒最容易从内部攻破的。

2、不要掉入kfs的时间战术里面，他们是专业人士，而业主来自五湖四海，在专业性，时间上都没有kfs灵活及充沛，kfs通常会以时间换空间的战术拖垮业主们，耗时，耗力，耗财，这对业主们尤其不例，时间一长，就军心动摇，事情也就不了了之了。

3、谈判前要制订战略，要抓住kfs违规要点，要收集真凭实据，最好有法律的依据，这样才能击中要害，谈判过程千万注意不要受kfs的引导，满无边际的跟着跑，要坚持核心问题。

4、要选出发言者，不要集体争抢发言，这样达不到谈判的效果，而且会谈内容容易跑题，最好白纸黑字写明整个过程，并对每一次谈判做录音或会议纪要。

5、如果可能请相关人士最好是负责房地产的官员参与旁听会议，这样可以借力打力.事前最好咨询专业人士的意见,因为你们的对手是实力雄厚的kfs及他们聘请的专业律师。

6、即使谈判再激烈，也不要出现身体的接触及不太文明的对骂，这样解决不了任何问题，反而会更加对。

7、最后就是代表要有牺牲精神，又叫雷峰精神。可能在某些时候要在没有利益的前提下帮住户维权，在时间上，精神上，金钱上要有准备。

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