2010年4月17日国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“国十条”）出台后，对房产市场造成了巨大的冲击

    ，特别是其中“实行更为严格的差别化住房信贷政策”，规定对购买首套住房贷款首 付款比例不低于30%，对贷款购买第二套住房，贷款首付款比例不低于50%，且贷款利率不低于基准利率的1.1倍，对贷款购买第三套以及上住房的，首付款 比例和贷款利率大幅度提高，对价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对不能提供一年以上当地纳税证明或者社会保险缴 纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

    一、因银行贷不足或贷不了款，买方又凑不齐首期款而想退房的，买方应第一时间发函通知业主无法履行合同，而业主可考虑没收定金及获得一定赔偿的情况下协商及时解除合同，避免因房价下跌造成更大损失。例如100万元的房子，价格下降到95万元，买方如果明确发函提出无力支付首期款无法履行合同，而业主继续拖时间导致房价下降到80万元，那么业主也是拿不到房价下降20万元的损失，而是5万元。

    二、协商赔偿也利于卖家。虽然在合同中约定了违约金为房价的20%，但法院一般也会衡量买方违约给业主造成损失的实际大小，在损失较小的情况下买方可以请 求法院降低违约金。打官司最少也要有3个月时间，房价的走势就更难预测。而卖方的房价损失是从签订合同开始到起诉之日起计算，就算几个月后胜诉了房价一旦 下降幅度大，那很可能违约金加房价损失都不能弥补房价下跌的金额。

    三、买方第一时间告知了卖方不能履行合同，那只是避免了因房价下跌导致业主的损失扩大，但如果在合同中没约定可以不继续履行合同，那么卖方还可要求买方继续履行。所以买方除了第一时间告诉卖方不能履行外，还可主动起诉业主要求解除合同。

    四、如果定金较多，如有十几、二十万元，卖家可以考虑吃定金解除合同立即转卖。如果定金仅有几万元，可跟买方协商再补一点金额作为赔偿，快速解决对于卖方来说也有好处。-上海钟涛律师

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