房产纠纷:细数房产中介3大骗术
一般而言,房产中介的骗术不外乎三类。
一类是利用购(租)房者的急切心理和知识缺乏,一房多卖(租),骗取“订金”或卷款逃跑。事实上,我国《合同法》中规定,确定买卖的只有定金,一旦买卖未成交,损失方有权向违约方索要两倍定金作为赔偿,而“订金”没有法律效力。如果出现这种情况,受害的购房者可向消费者委员会投诉,或通过法律手段进行解决。
另一类是利用
房 地产市场的信息不对称牟取暴利。例如在房产买卖中,我国有关法律规定,房地产中介应当在销售商品房时提供房源信息、销售价格并表明收取佣金,即按房产成交 价格的 3%到5%提取佣金。但现实中,中介往往隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬。购房者和售房者很难了解到真实的出售价格,差价 则由不法中介赚得。
类似的手段还有“阴阳合同”:如明明房屋成交是70万元,中介公司却要求客户在签订的合同中写成50万元。很多购 房者认为这样做可以少交税款,往往同意中介公司的劝说,却不知道其中隐藏着风险。事实上,政府部门所看到和所审核的合同都是按规定填写的原价买卖合同,因 此只承认原价合同。买卖双方一旦因为补充合同发生纠纷,就很难裁定。如果双方是口头约定,进行现金交易,那风险就会更大。所以购房者一定要遵循正常法律程 序,才能保护自己的利益。
更严重的是,一些中介公司挪用客户的资金进行牟利。据了解,目前中介公司参与房产交易时,一般都是要求购房者在合同签订的3天内,将首期款(一般是售房款的 两到三成)打入指定银行账户,进行资金监管。等到国土房管部门登记,合同生效后,中介公司才会把房款付给卖方。由于目前没有严格的法律限制,购房款在中介 公司账户上的停留时间短则一个月,长则半年或更久。由于铺面多、业务量大,加上缺乏监管,一些不法房地产中介就利用收、付款的时间差,采取 “拆东墙补西墙”的办法,挪用这些资金,用于炒房、炒股,或开设门店,追求短期利润。
对于很多中介公司而言,他们挪用客户资金的做 法,实际上相当于“小银行”,开设的门店就等于银行的营业网点。门店越多,吸纳的房款就越多,可以腾挪的空间就越大。因此一些中介公司热衷于“超常规发 展”,开设的分公司、门店很多,但交易量却很少,其原因就在于中介公司“醉翁之意不在酒”。
近年来,房地产市场火爆,积淀在中介公司 的房款很多,因此他们拆补挪用资金窟窿比较容易,一般不容易出现问题,但这也不能排除一些公司因为经营不善而引发纠纷。更可怕的是,一旦楼市整体下滑,资 金链条发生断裂,中介公司的挪用行为将引爆巨大的金融风险。当前,国家正在进行房地产
宏观调控,这种情况不能不加以提防。
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