央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。业内人士认为，这意味着各家银行执行第二套房贷政策将有统一标准，目前以个人为单位界定第二套房的银行须做出调整。

夫妻分别买房将受限制

根据补充通知，各家银行应以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数，也就是说，只要家庭已经贷款购买一套房，无论是以个人、夫妻还是子女名义，再贷款买房都将以第二套房来认定，但成年子女则不在受限范围内。

例如，小王与小张婚后，小王以个人名义购买一套自住房后，想以小张名义再买一套房，如果参照目前部分银行以个人名义界定第二套房的做法，再次买房仍视为首套房，无须执行首付不低于四成、利率为基准利率1.1倍的房贷新政。但按照补充通知，以小张名义贷款买房必须执行第二套房贷新政。

此外，已贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向银行申请住房贷款的，可比照首套房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。而其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再向申请贷款时，均按第二套房贷政策执行。

目前多以个人名义执行

9·27第二套房贷新政出台后，关于第二套房的界定问题就一直存在争议。目前，除四大银行外，各商业银行先后公布了房贷细则，多以个人名义界定第二套房。

某国有银行人士认为，对第二套房的界定关系到银行的放贷规模，如果以个人为单位界定第二套房，实际上是放宽了信贷政策，让炒楼的人有空子可钻，即通过夫妻或子女关系买房，避免增加首付或多付利息。而以家庭为单位界定第二套房，可以限制部分贷款的发放。

上述人士同时表示，在加倍上调存款准备金率不久，紧接着出台第二套房贷的补充通知，收紧银行信贷的意图已经非常明显。

农行内部人士透露，补充解释出台后，之前以个人名义界定第二套房的银行将不得不重新调整贷款发放政策，估计各家银行调整通知会在近期陆续发放。

如何界定第二套房

案例 1：夫妻二人婚后，以借款人个人名义购买首套自住房后，若再以另一方名义买房，将按照第二套房贷款政策执行。

案例 2 ：夫妻二人婚前，以借款人个人名义购买首套自住房后，结婚后再以另一方名义买房，仍按照首套自住房贷款政策执行。

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