一、房地产开发企业销售房产涉及应纳地方税收政策

(一) 营业税

1、基本规定: 房地产开发企业销售不动产或者转让土地使用权,按照计税营业额和规定的税率计算应纳税额。

应纳税额=计税营业额×税率(5%)

房地产开发企业销售不动产以向购买方收取的全部价款和价外费用为计税营业额;

房地产开发企业销售不动产采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

2、优惠规定(有效期至2002年12月31日)

(1)1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房(不含别墅、渡假村等高消费性的空置商品房),在2002年12月31日前销售的,免征营业税及附加税费、契税。

(2)纳税人在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼,在2001年1月l日至2002年12月31日期间销售的,免征营业税及附加税费、契税。

(二)地方(营业税)附加:

计征依据:以应纳营业税额为计税(费)依据

适用税(费)率如下:

1、城市维护建设税按市区7%,县城、镇5%,不在市区、县城或镇的,税率为1%计征。(外资企业、外籍个人免征)。

2、教育费附加按3%的征收率计征(外资企业、外籍个人免征)。

3、地方教育附加按1%的征收率计征。(纯中央属企业免征)

4、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加随同营业税一并征免。

(三)企业所得税:

1、中华人民共和国境内的房地产企业,应当就其生产、经营所得和其他所得,缴纳企业所得税。 企业的生产、经营所得和其他所得包括来源于中国境内、境外的所得。

纳税人每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额为应纳税所得额。厦门市企业所得税税率为15%。

计算公式为:

应纳税额=应纳税所得额×税率

应纳税所得额=收入总额一准予扣除项目金额

2、从2000年1月1日起,厦门市对实行查帐征收的房地产开发企业,均按当期实际预收售房款总额(含未结转预收售楼款收入以及购房定金)1.5%的比例,核定预征企业所得税,按季度申报预缴,年度(项目)汇算清缴。

3、房地产开发企业所得税汇算方式,可选择按开发项目分摊费用,待项目竣工实现销售90%以上(按面积计算)的进行纳税调整;或不按开发项目分摊费用,每年年终进行纳税调整。汇算方式一经确定,不得随意改变,如确需改变的,应在下一年度开始前报主管税务机关批准。

若发现企业财务管理混乱,帐证不全,无法进行查帐征收或不能单独核算单个项目应纳税所得额以及无正当理由而不办理汇算清缴的,一律按不低于销售收入总额3%的比例,由主管税务机关核定征收企业所得税。

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