房地产企业作为一个特殊的行业，在会计核算与税务管理上都有别于其他行业，主要表现在经营对象、销售方式、成本结转和征收方式等方面。针对于房地产行业的这种特殊性，国税总局制定了适用于外商投资房地产企业的所得税税收管理制度。

目前外资房地产企业主要适用以下几个文件：

1、《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》(国税发[1995]193号)

2、《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)

下面就外资房地产企业所得税的相关政策做如下介绍：

一、应纳税所得额的确定

(一)房地产开发企业所得税的计算公式

企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式计算：

应纳税额=应纳税所得额×适用税率-已售房产已预征的所得税+当期预征所得税

此公式函盖了外商投资房地产企业开发的项目分别处于经营期及建设期的情况，对于还处于建设期的项目根据现行政策规定应按预收款的10%核定利润率缴纳所得税，所以，公式中的当期预征所得税是特指既有处于经营期开发项目又有处于建设期开发项目的外商投资房地产企业，同时，自房地产开始销售起对企业取得的收入不再预征企业所得税，但在房地产开始销售至办理建设期汇算期间，如企业纳税申报时不能准确核算房屋成本费用，主管税务机关可依据税法有关规定，暂按10%的利润率计算征收企业所得税。

(二)连片、滚动开发的应纳税所得额的确定

对于从事连片、滚动开发的外商投资房地产企业，应依据权责发生制原则按照财务核算实际成果确定应纳税所得额并计算征收所得税，不再进行单独项目的建设期汇算。对企业取得的按揭生效之前的预收款项，应依照有关规定预缴企业所得税，在企业将上述预收款项结转收入时，已预征的企业所得税应相应及时作出调整。

上述从事连片、滚动开发业务的房地产企业是指无固定开发项目，长期从事房地产开发经营业务的专业开发公司或类似企业。

1、房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，可根据不同的销售方式，按以下原则确定：

(1)采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。

(2)采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。

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