关于当事人在出租、承租房产中避免相关法律风险的法律建议书

我所2013年处理了多宗租赁合同纠纷案件，现我所谨就出租房产、承租房产可能出现的法律风险，为贵方提出法律建议，供参考。

一、贵方将房产用于出租，在签订租赁合同时应注意：

1、若租户将租赁房产用于作为公司的经营地点，在办理工商登记时须将承租房产的地点登记为经营地点的，那么，在租赁合同中，建议贵方约定：“租户在租赁合同终止或解除前须到工商部门办妥经营场所的迁出登记或办理公司注销登记。”，以避免新租户无法将房产地址用于工商登记，影响贵方的出租。

为促使租户能主动履行上述约定，建议对该类型租户增加收取一定数额的履约保证金，约定：“履约保证金在租赁合同终止后，租户交清全部租金、水电费、物业管理费等费用及办妥经营场所迁出登记或公司注销的工商登记手续后无息归还。”

在上述基础上再约定：“租户仍未办理完成经营场所迁出登记或公司注销的工商登记手续的，则视为租赁合同仍在履行，租户仍在使用租赁房产，出租人有权继续按照租金标准向租户收取租金或占用费。租金或占用费收取至租户办妥以上手续时为止。”

2、如租赁合同对是否开具租金发票没有明确约定，租户在缴纳租金后要求贵方开具发票的，贵方依法应向税务机关申请开具并承担相应税费。为此，为避免租户在产生纠纷时提出发票问题，使贵方增加税费支出，建议在租赁合同中对租金发票的税费进行明确约定，可约定：“本合同约定的租金为出租方实收款项，不包含税费。需开具发票时，税费由租户承担。”

二、贵方承租房产时应注意：

1、审查出租人是否为出租房产的权利人。建议要求出租人提供出租房产的产权证明或出租人有权出租房产的依据，以避免租赁合同无效的风险。

2、审查出租房产是否已办理抵押。若已办理抵押，建议贵方要求出租人提供与第三方的抵押合同，以避免抵押合同约定抵押期间房产不能出租，而影响贵方的租赁使用并造成租金损失。

3、若房产已被办理查封手续，建议贵方不承租，以避免房产可能产生的拍卖、变卖影响租赁使用。

4、如贵方承租的工业厂房或房产有配套电梯的，为确保能正常使用电梯，避免风险，建议在租赁合同中约定“租赁期限内，租户对电梯拥有每天24小时的自由使用权，租户支付的租金已包含电梯的使用费、管理费、维修费等一切费用。如因电梯质量、维护等原因造成租户无法使用电梯，影响生活、生产的，出租方应赔偿租户的损失。”

以上建议，供贵方参考。

广东博尔律师事务所

刘秋梅律师

二〇一四年二月十四日

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