上海市第一中级人民法院

民事判决书

（2005）沪一中民二（民）终第字3034号

上诉人（原审被告、反诉原告）尤蔓丽，（略）。

委托代理人刁骅，上海市复兴律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）上海药房股份有限公司，（略）。

法定代表人郭广昌，董事长。

委托代理人刘学灵、袁红美，上海市中新律师事务所律师。

上诉人尤蔓丽因租赁合同纠纷一案，不服上海市卢湾区人民法院（2005）卢民三（民）初字第398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年12月6日受理后，依法组成合议庭，于2005年12月14日公开开庭审理了本案。上诉人尤蔓丽及委托代理人刁骅，被上诉人上海药房股份有限公司（以下简称药房公司）之委托代理人刘学灵、袁红美到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审认定，本市泰康路95号房屋系公有非居住房屋，药房公司系该房屋承租人。2000年11月27日，经泰康路艺术品一条街管委会介绍，药房公司与尤蔓丽签订《经营场地租赁合同（泰康路）》一份，由尤蔓丽向药房公司承租本市泰康路95号底层房屋。合同约定：租赁建筑面积约为20平方米；租期共2年，自2001年1月1日起至2002年12月31日止；年租金为人民币 18，000元，月租金为人民币1，500元；租金按季支付，水电费用由尤蔓丽按实支付；尤蔓丽自行办理证照申办工作，药房公司向尤蔓丽提供办理经营手续所需之有效证明；合同一式五份，一份送泰康路管委会办公室备案。签约后，药房公司于租期开始前即2000年11月30日与系争房屋出租人签订《公有非居住房屋转租收益协议》，明确出租人同意药房公司将系争房屋作为营业用房予以转租，转租收益为人民币300元，该收益由药房公司按月支付予出租人。2000年 12月19日，蔓丽艺术花苑作为个体工商户依法设立，其业主为尤蔓丽，经营场所为本市泰康路95号。之后，药房公司、尤蔓丽按双方所签租赁合同履行各自义务。2002年10月17日，因租赁合同约定之租期即将届满，双方又另行签订《经营场地租赁合同》一份，明确：租期共1年，即2003年1月1日起至 2003年12月31日止；租期内，如因市政规划、房屋动迁、政府决定或不可抗力等原因导致被迫解除合同，双方均不承担违约责任，并各自承担本方损失，届时，尤蔓丽应于收到药房公司要求收回房屋之通知10日内无条件停止营业，同时归还房屋；本合同一式四份。签约后，药房公司、尤蔓丽按上述两份租赁合同继续双方租赁关系。2003年12月16日，药房公司致函尤蔓丽，称双方租赁合同将于同年12月31日终止，故要求尤蔓丽返还营业用房。尤蔓丽收函后复函称，据悉系争房屋即将拆迁，故要求药房公司与其协商补偿款事宜。此后，经药房公司于2004年1月8日再次去函，尤蔓丽始终未予迁出。2004年6月8日，因本市泰康路95号被纳入拆迁范围，药房公司遂与拆迁办签订《卢湾区第55街坊（西块）单位拆迁协议书》，其中明确：药房公司同意于2004年9月30日前搬清拆迁范围内药房公司所有之设施等，并将空房予以交付；药房公司一次性房屋拆迁补偿费用为人民币6，179，580元。药房公司为履行该拆迁协议，又分别于2005年4月至6月多次致函尤蔓丽，要求其停止营业并限期迁出。尤蔓丽收函后再次复函要求参与动迁补偿款协商事宜。期间，药房公司因尤蔓丽拒绝迁出系争房屋，故向尤蔓丽收取截至2005年3月31日之租金，对之后费用，药房公司拒绝收取并起诉至原审法院，要求尤蔓丽予以迁出。尤蔓丽则提起反诉，要求药房公司补偿损失计人民币51，000元。

原审另查明，尤蔓丽曾与上海市浦东新区花木镇爱香苗圃（下称苗圃）签订《租地协议》，由尤蔓丽向苗圃承租土地作为绿化使用，租期自2002年10月4日起至2007年10月4日止，尤蔓丽须先付款后使用，如尤蔓丽不按期付款，则作为自动终止协议，1个月后租借地内物资归苗圃所有。

原审认为，本案所涉租赁合同系药房公司、尤蔓丽真实意思表示，符合法律规定，故依法受到法律保护。租赁合同中对租赁期限作出明确约定，由此，双方以书面形式约定之租期应截至2003年12月31日止。之后双方未再另行签订租赁合同以明确此后的租赁期限，而药房公司虽一再要求尤蔓丽迁出，却又实际向尤蔓丽收取截至2005年3月31日止之租金，该收取租金行为应视为药房公司已认可双方租赁关系实际持续至2005年3 月31日。鉴于该期间，药房公司、尤蔓丽对租赁期限未作明确约定，故此时的租赁应视为不定期租赁。法律规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。现药房公司于书面租赁合同即将终止时既已通知尤蔓丽迁出，之后又多次致函尤蔓丽，此后又拒收2005年4月起之租金，药房公司上述行为均表明其已就解除合同向尤蔓丽履行通知义务。鉴此，药房公司有权解除合同，故原审法院对药房公司要求尤蔓丽即时迁出的诉请，依法予以支持。另双方续签之租赁合同中明确约定，租期内如因动迁等导致合同被迫解除，则双方均不承担违约责任，且各自承担本方损失。现基于以下原因：1、尤蔓丽对租期内发生的动迁行为已明确表示由本方自行承担损失；2、药房公司、尤蔓丽租赁关系实际持续到2005年3月31日，动迁事项虽发生于租期内，但尤蔓丽至今仍占用系争房屋，故截至2005年3月31日，尤蔓丽并未因动迁而导致损失；3、自2005年4月起，因尤蔓丽使用系争房屋已经丧失法律依据，故尤蔓丽在该时段即使因搬迁等导致损失，药房公司对此亦无补偿义务。综上，对尤蔓丽要求药房公司支付拆迁补偿款、并补偿停业损失及苗圃物资损失的诉请，原审法院依法不予支持。至于尤蔓丽辩称双方系长期租赁且约定合同2年一签，因双方协商后另行签署书面合同，故相关约定应以合同记载为依据；关于尤蔓丽所称续签合同内容有所变化，且药房公司对此变化同意予以更正等，因该合同经尤蔓丽签字确认，而具体一式几份或交由何部门备案并不影响合同效力，况且尤蔓丽现亦无证据证明药房公司同意对动迁、租期等条款予以更正；而尤蔓丽称因药房公司仍按营业用房标准缴纳租金，故该系争房屋次承租人仍为尤蔓丽，虽然系争房屋因尤蔓丽承租而改为营业用房，药房公司支付租金标准亦据此调整，但药房公司、尤蔓丽之间租赁关系结束并不必然导致药房公司将系争房屋性质予以还原。综上，原审法院对尤蔓丽辩称意见，依法不予采信。

原审法院审理后依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，于二 ○○五年十月三十一日作出判决：一、尤蔓丽于判决生效之日起十日内迁出上海市泰康路95号底层房屋；二、尤蔓丽要求上海药房股份有限公司补偿解除合同之损失人民币51，000元的诉讼请求，不予支持。本诉案件受理费人民币100元，由上海药房股份有限公司负担人民币50元，尤蔓丽负担人民币50元；反诉案件受理费人民币2，040元，由尤蔓丽负担。

判决后，尤蔓丽不服，上诉于本院，诉称：双方当事人于2002年10月17日所签订的《经营场地租赁合同》上虽然有上诉人的签字，但因被上诉人要修改合同条款而使上诉人并未能取得该份合同，所以该合同尚未生效，双方所约定的租期并非是到2003年 12月31日止。双方未就解除租赁关系达成协议，所以双方当事人至今仍保持着租赁关系，现该租赁的房屋被列入动迁范围，根据相关法律规定，上诉人有权要求被上诉人给予补偿。故要求维持原审第一项判决，撤销原审第二项判决，依法改判支持上诉人在原审中提出的反诉请求。

被上诉人药房公司辩称，双方当事人于2002年10月17日签订的《经营场地租赁合同》合法有效，根据该合同，双方的租赁关系于2003年12月31日终止。被上诉人多次发函要求上诉人归还房屋，而上诉人在合同期限届满之后，仍然继续使用该房屋至今，对此，被上诉人与上诉人间形成了不定期的租赁关系，现被上诉人提起诉讼要求终止双方的租赁关系，上诉人无权要求被上诉人给予补偿。故原审法院判决正确，要求维持原判，驳回上诉。

经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，双方当事人于2002年10月17日签订的《经营场地租赁合同》合法有效，上诉人以其未能取得该份合同为由而不认可该合同的效力，本院认为依据不足。由于双方约定了租期至2003年12月31日止，而上诉人自2004年1月1日起至今仍然使用该租赁房屋，被上诉人亦向上诉人收取租金至2005年3 月31日，所以双方自2004年1月1日起存在不定期租赁关系。根据法律规定，对于不定期租赁，当事人有权随时解除合同，所以被上诉人于2005年4月解除与上诉人的租赁关系，合法有据。由于双方当事人在租赁合同中约定上诉人对在租期内发生的动迁行为的损失由其自行承担，且上诉人在动迁通知发生后仍占用系争房屋，所以上诉人并未因动迁而有所损失。上诉人要求被上诉人补偿其损失无法律和事实的依据，本院对此不予支持。原审法院对本案的判决理由已作了充分阐述，本院在此不再详述。综上所述，原审法院依据事实和法律所作的判决正确，应予以维持。尤蔓丽的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币2，040元，由上诉人尤蔓丽负担。

本判决为终审判决。

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