上海市第一中级人民法院

民事判决书

（2005）沪一中民二（民）终第字2848号

上诉人（原审被告）上海中宣国际新思维广告有限公司，住所地上海市宝山区富民支路58号A1－450.

法定代表人路云，董事长。

上诉人（原审被告）上海博美广告传播有限公司，住所地上海市静安区昌平路710号701室。

法定代表人刘新海，董事长。

两上诉人之共同委托代理人林卫、徐春晖，上海市耀良律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）江西赣粤高速公路股份有限公司，住所地江西省南昌市高新区火炬大街998号高新大厦北楼二层。

法定代表人吴绍明，董事长。

委托代理人杨依见，上海市锦天城律师事务所律师。

上诉人上海中宣国际新思维广告有限公司、上海博美广告传播有限公司因租赁合同纠纷一案，均不服上海市徐汇区人民法院（2005）徐民三（民）初字第78号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年11月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审认定，江西赣粤高速公路股份有限公司（以下简称赣粤公司）系上海市淮海中路1487弄50号房屋的产权人。2004年，赣粤公司（甲方）与上海中宣国际新思维广告有限公司、上海博美广告传播有限公司（乙方，以下简称中宣公司、博美公司）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积401.80平方米，房屋用途为住宅，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用；甲方于2004年3月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期限自 2004年3月1日起至2006年3月15日止；月租金为51，666.67元，乙方应于每月10日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.4%支付违约金，乙方租金每月支付一次；甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、ADSL等费用由乙方承担；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后的两日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按4.28元/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费；甲、乙双方同意，有下列情形的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（六）乙方逾期不支付租金累计超过十天的；合同补充条款约定：甲方汽车间阁楼由乙方负责拆除，但乙方须在退租时将阁楼安装至原处，使其恢复至原状。签约后，赣粤公司按约向中宣公司、博美公司交付了系争房屋。中宣公司、博美公司向赣粤公司支付了相当于两个月租金的押金即103，333.20元，中宣公司、博美公司对系争房屋进行了装潢，并陆续开始支付租金。但中宣公司、博美公司自2004年10月起停止支付租金。2004年11月12日，赣粤公司致函中宣公司、博美公司，要求中宣公司、博美公司于2004年11月16日之前支付全部拖欠的房屋租金及违约金，否则赣粤公司将依合同有关条款，采取必要措施维护赣粤公司应有的权利。 2004年11月15日，博美公司（原名称为上海迈迪博美广告传播有限公司）的律师致函赣粤公司，称系争房屋租赁改变了房屋用途，违反了《上海市房屋租赁条例》的规定，合同是违法的，要求予以解除。2004年11月26日，赣粤公司再次致函中宣公司、博美公司称，因中宣公司、博美公司逾期付租的违约行为，赣粤公司已决定解除租赁合同，并要求中宣公司、博美公司履行相应的义务。本案诉讼过程中，双方于2005年6月15日进行了房屋交接，中宣公司、博美公司将系争房屋的钥匙交还赣粤公司，并恢复了阁楼原状。经评估，中宣公司、博美公司为系争房屋所作装潢的残值为49，192元。

原审审理中，赣粤公司要求：1、判令依法解除双方签订的租赁合同；2、判令中宣公司、博美公司迁出上海市淮海中路1487弄50号房屋并恢复原状；3、判令中宣公司、博美公司支付2004年10月、11月份租金103，333.20元；4、判令中宣公司、博美公司支付滞纳金（以日租金1，722.22元为本金，分别自2004年10月11日、11月11日起算至实际支付日止，按日0.4％计算）；5、判令中宣公司、博美公司支付违约金103，333.20 元；6、判令中宣公司、博美公司支付实际使用费，自2004年12月1日起算至实际返还房屋之日止，按每日1，719.70元计算；7、判令中宣公司、博美公司支付水费、电费、宽带及电话费6，353.60元。由于双方于2005年6月15日就系争房屋进行了交接，审理中，赣粤公司变更诉讼请求，要求： 1、依法确认双方签订的租赁合同已于2004年11月26日解除；2、拆除厨房与里间房间之间的木板隔断、玻璃隔断、日光灯41盏、顶射灯、网线、书架，搬走2张台子，并将门锁恢复到正常使用的程度；6、依法判令中宣公司、博美公司支付实际使用费335，342.28元，自2004年12月1日起算至 2005年6月15日止，按每日1，719.70元计算；7、判令中宣公司、博美公司支付水费、电费、宽带及电话费7，796.85元。赣粤公司还增加了第8项请求，要求判令中宣公司、博美公司赔偿电话机损失1，408元、潜水泵损失380元。中宣公司、博美公司同意解除合同，同意按赣粤公司的要求拆除、搬走物品并恢复原状，同意支付2004年10月、11月租金103，333.20元。中宣公司、博美公司认为赣粤公司第四、五、六项诉请属重复计算，根据合同，如果中宣公司、博美公司是逾期返还房屋，中宣公司、博美公司就不应承担违约金，只应承担逾期返还的滞纳金。中宣公司、博美公司已迁出了系争房屋，同意支付水、电、电话、宽带费用，同意赔偿电话机、潜水泵损失。审理中，双方就第8项诉请的金额达成一致，赣粤公司同意中宣公司、博美公司赔偿其损失 1，000元。双方均同意用中宣公司、博美公司支付赣粤公司的押金充抵第3项诉请金额，故赣粤公司撤回了第3项诉请。

原审认为，赣粤公司与中宣公司、博美公司签订的租赁合同，系当事人的真实意思表示，房屋权证载明之用途与租赁实际用途不符，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，故租赁合同合法有效，各方均应恪守。中宣公司、博美公司逾期支付租金的行为，违反了合同约定，赣粤公司据此于2004年11月26日通知中宣公司、博美公司解除合同，符合合同约定的解除条件，可予确认。赣粤公司诉请第4项系中宣公司、博美公司逾期支付租金的滞纳金，第5项系解除合同后赣粤公司预诶嫠鹗У奈ピ冀穑飨钗ピ冀鸬墓δ芎托灾示幌嗤皇粑ピ冀鸬闹馗醇扑悖釉凉镜纳鲜隽较钋肭螅ㄔ壕枰灾С帧V行尽⒉┟拦驹诤贤獬螅 敝？005年6月15日方与赣粤公司办理了房屋交接手续，并将系争房屋钥匙交还赣粤公司，因此自2004年12月1日起至实际交接日止的房屋使用费应由中宣公司、博美公司承担。对于双方在庭审中达成的一致意见，法院予以认可。租赁合同并未就合同解除后装潢残值的处理进行约定，考虑到赣粤公司系装潢残值的实际受益人，并结合中宣公司、博美公司在履约过程中的违约行为及其后果，法院酌情判处装潢残值的分担。

原审法院审理后于二○○五年九月一日作出判决：一、江西赣粤高速公路股份有限公司与上海中宣国际新思维广告有限公司、上海博美广告传播有限公司就上海市淮海中路1487弄50号房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2004年11月26日解除；二、上海中宣国际新思维广告有限公司、上海博美广告传播有限公司于判决生效后三十日内拆除上海市淮海中路1487弄50号房屋内厨房与里间房屋之间的木板隔断、玻璃隔断、日光灯41盏、顶射灯、网线、书架，搬走2张台子，并将门锁恢复到正常使用的状态；三、上海中宣国际新思维广告有限公司、上海博美广告传播有限公司于判决生效后十日内支付江西赣粤高速公路股份有限公司租金滞纳金，滞纳金以1，722.22元为本金，分别自2004年10月11日、11月11日起计算至实际支付日止，均按日千分之四计算；四、上海中宣国际新思维广告有限公司、上海博美广告传播有限公司于判决生效后十日内支付江西赣粤高速公路股份有限公司违约金103，333.20元；五、上海中宣国际新思维广告有限公司、上海博美广告传播有限公司于判决生效后十日内支付江西赣粤高速公路股份有限公司自2004年12月1日起至2005年6月15日止的房屋使用费335，342.28元；六、上海中宣国际新思维广告有限公司、上海博美广告传播有限公司于判决生效后十日内支付江西赣粤高速公路股份有限公司水、电、电话、宽带费用7，796.85元；七、上海中宣国际新思维广告有限公司、上海博美广告传播有限公司于判决生效后十日内赔偿江西赣粤高速公路股份有限公司电话机、潜水泵损失1，000元；八、江西赣粤高速公路股份有限公司于判决生效后十日内补偿上海中宣国际新思维广告有限公司、上海博美广告传播有限公司装潢残值费用30，000元。案件受理费10，634元，由江西赣粤高速公路股份有限公司负担634元，上海中宣国际新思维广告有限公司、上海博美广告传播有限公司负担10，000元；评估费3，000元，由江西赣粤高速公路股份有限公司与上海中宣国际新思维广告有限公司、上海博美广告传播有限公司各半负担。

判决后，中宣公司、博美公司不服，上诉于本院，诉称：系争房屋经批准的用途是住宅，赣粤公司未经有关部门同意将房屋出租给上诉人作为办公用房，属擅自改变房屋用途和使用性质，违反了有关法规的禁止性规定，致上诉人合同目的无法实现，因此，上诉人于2004年11月15日发函赣粤公司要求解除双方间的租赁合同，符合法律规定，上诉人无须向赣粤公司支付违约金及滞纳金。此外，上诉人已于2004年12月29日搬离系争房屋，并于同年12月31日书面通知了赣粤公司，因此，上诉人仅同意承担2004年12月31日之前的房屋使用费及水、电、电话和宽带费用。中宣公司、博美公司请求维持原审判决第七、八项，撤销第一、二、三、四、五、六项，改判其与赣粤公司间的租赁合同于2004年11月18日解除，同意向赣粤公司支付2004年12月1日至12月31日的房屋使用费51，591.12元，2004年12月31日前的水、电、电话和宽带费用2，409.70元及赔偿赣粤公司电话机、潜水泵损失1，000元，不同意赣粤公司原审中的其余诉讼请求。

被上诉人赣粤公司辩称：上诉人未按约支付租金，已构成违约，赣粤公司有权行使合同解除权。双方于2005年6月15日对系争房屋进行了交接，上诉人交还了房屋钥匙，故上诉人应支付实际占用期间的房屋使用费及相关费用。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。

经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，中宣公司、博美公司与赣粤公司就系争房屋签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。在合同履行期间，中宣公司、博美公司未能按约支付租金，已构成违约，赣粤公司据此于2004年11月26日通知中宣公司、博美公司解除合同，符合合同的约定，因此，原审法院确认双方的租赁合同于2004年11月26日解除，并无不当，本院予以维持。中宣公司、博美公司作为违约方，并不享有约定或法定的合同解除权，因此，中宣公司、博美公司认为双方合同自2004年11月18日解除的意见，缺乏法律依据，本院不予采信。鉴于中宣公司、博美公司在原审中明确表示同意在合同解除后按约恢复房屋原状，故原审法院判令中宣公司、博美公司拆除上海市淮海中路1487弄50号房屋内厨房与里间房屋之间的木板隔断、玻璃隔断、日光灯41盏、顶射灯、网线、书架，搬走2张台子，并将门锁恢复到正常使用的状态，并无不当，本院亦予以维持。

中宣公司、博美公司逾期支付租金，应按约承担以日租金为本金，按日千分之四计算的滞纳金。鉴于中宣公司、博美公司的违约行为致双方合同提前解除，赣粤公司据此向中宣公司、博美公司主张月租金两倍的违约金，符合合同约定，本院予以支持。中宣公司、博美公司称其已于2004年12月30日前搬离了系争房屋，但其未能及时与赣粤公司办理房屋交接手续，双方直至2005年6月15日方进行了房屋交接，中宣公司、博美公司向赣粤公司交还了房屋钥匙，因此，系争房屋在此之前仍处于中宣公司、博美公司的实际控制下，中宣公司、博美公司理应支付实际占用期间的房屋使用费及相关的水、电、电话和宽带费。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决正确，本院予以维持。中宣公司、博美公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币10，634元，由上诉人上海中宣国际新思维广告有限公司与上海博美广告传播有限公司共同负担。

本判决为终审判决。

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