上海市第二中级人民法院

民事判决书

（2005）沪二中民四（商）终字第605号

上诉人（原审被告）上海晋元音像制品有限公司，住所地上海市临汾路1250号。

法定代表人杨桂凤，经理。

委托代理人袁杰，上海市和平律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）上海新业实业有限公司，住所地上海市永嘉路495弄1号。

法定代表人周宝才，董事长。

委托代理人王根英，该公司工作人员。

委托代理人潘宏远，上海天铭律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）上海繁淳阁餐饮有限公司（原上海蒙锅旺火锅有限公司），住所地上海市阳曲路592号。

法定代表人孟鸿铭，总经理。

上诉人上海晋元音像制品有限公司（下简称晋元公司）因租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2004）闸民二（商）初字第714号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院审理查明：一、2003年3月13日上海新业实业有限公司（下称新业公司）与晋元公司签订《承包租赁协议书》一份，协议约定，甲方（新业公司）将本市阳曲路592号房屋租赁承包给乙方（晋元公司）经营，租赁承包期间从2003年7月1日起至2009年6月30日，结算方式为先付后租，每年上交承包金36万元，签约时，乙方须向甲方支付5万元的保证金，乙方提前按季支付，如逾期未付属违约，协议自行终止，装修建筑归甲方无偿所有等其他条款。租赁协议签订后，新业公司按约交付房屋，晋元公司则支付新业公司保证金5万元，并支付至2004年6月30日止的房屋租金。2004年10月16日晋元公司收到新业公司发出的通知，通知载明，因晋元公司自2004年 7月起未按季提前支付租金，根据合同法的规定，自本通知送达时双方签订的租赁协议即解除。

二、2003年4月上旬，晋元公司与上海繁淳阁餐饮有限公司（下称繁淳阁公司）签订《转租赁协议书》一份，约定晋元公司将本市阳曲路592号的房屋转租给繁淳阁公司，租赁期间从2003年5月18日起至2009年4月30日，租赁方式为先付后做，付二押一，租金每月42580元等其他条款。2003年 12月中旬，晋元公司与繁淳阁公司又签订补充协议一份，双方约定从2003年12月18日起每月租金变更为35000元。至今本市阳曲路592号房屋由繁淳阁公司经营餐饮服务。水、电、煤气等费用由繁淳阁公司直接向有关单位支付。

三、2003年2月27日上海市房屋土地管理局向新业公司核发沪房地闸字（2003）第004345号房地产权证，房屋坐落在本市阳曲路592-596号，建筑面积为952.02平方米，权利人为上海新业实业有限公司。

四、2005年3月11日上海蒙锅旺火锅有限公司企业名称变更为上海繁淳阁餐饮有限公司。

新业公司因晋元公司未按约支付2004年7月份之后的租金，故提起诉讼，要求判决：1、确认其与晋元公司签订的租赁协议于2004年10月16日解除； 2、晋元公司与繁淳阁公司返还新业公司本市阳曲路592号房屋；3、晋元公司支付新业公司自2004年7月1日至同年10月16日的房屋租金105000 元；4、晋元公司支付新业公司房屋使用费（按每日1000元自2004年10月17日计至判决生效之日止）。

原审法院审理中，新业公司表示水、电、煤气等费用不要求在本案中处理；晋元公司交付的保证金5万元可抵扣租金。

原审法院认为，新业公司与晋元公司签订的承包租赁协议书其实质为房屋租赁协议，该协议未违反我国的法律法规，应属有效。晋元公司与繁淳阁公司签订的转租赁协议书，因新业公司同意晋元公司转租，故该转租协议有效。租赁协议生效后，晋元公司应当严格履行协议约定的义务，由于在2004年6月底前晋元公司无正当理由未按期向新业公司支付同年第三季度的房屋租金，新业公司于2004年10月16日向晋元公司发出的解除租赁协议的信函，实为新业公司行使约定解除权，该行为符合我国合同法的规定和双方协议的约定，故原审法院予以确认。晋元公司与繁淳阁公司辩称新业公司曾口头同意免去8、9月份的租金，由于新业公司予以否认，且两公司未能提供充分有效的证据，故对两公司该辩称意见亦不予采信。晋元公司称其于2004年9月下旬欲向新业公司支付租金而新业公司拒收，但对此未提供充分证据证明，原审法院并认为，即使晋元公司在同年9月份下旬曾要求支付租金也已经逾期，所以晋元公司未按期支付租金的行为构成违约，新业公司要求解除租赁协议、判令晋元公司支付所欠房屋租金，于法有据，应予以支持。由于租赁协议解除，故晋元公司与繁淳阁公司之间的转租协议也随之解除。租赁协议解除后，出租人有权向承租人追收房屋占用期间的房屋使用费，房屋使用费可参照租赁协议约定的租金标准计算，故新业公司要求晋元公司支付房屋使用费的诉讼请求，予以支持。新业公司表示晋元公司交付的保证金5万元可抵扣租金的意见，于法不悖，予以准许。据此判决：一、新业公司与晋元公司签订的《承包租赁协议》及晋元公司与繁淳阁公司签订的《转租赁协议书》于2004年10月16日解除；二、晋元公司支付新业公司自2004年7月1日至同年10月16日的房屋租金55000元（已抵扣保证金5万元）；三、晋元公司支付新业公司房屋使用费（按每日1000元自2004年10月17日计至本判决生效之日止）。案件受理费人民币3660元，由晋元公司负担。

原审法院判决后，上诉人晋元公司不服，向本院提起上诉称：1、晋元公司是经新业公司同意后，免交 2004年8、9月份的房租，新业公司又拒收2004年10月的房租，故晋元公司没有违约；2、晋元公司未收到新业公司所称的解除租赁协议函，但一审判决却予以采信，而对晋元公司向新业公司的三次致函却不予认可，显属错误；3、一审法院在判决之前，未通知晋元公司，即参与新业公司与繁淳阁公司之间的调解，协助两公司重新签订租赁协议，有失公允。综上，原审判决认定事实有误，判决明显不公，请求依法改判。

被上诉人新业公司辩称：新业公司从未同意晋元公司免交或缓交2004年8、9月份的租赁费，也未拒收10月份租金，现晋元公司逾期交付该年第三季度的租金已属违约，新业公司已于2004年 10月16日函告晋元公司解除租赁协议；新业公司与繁淳阁公司在一审审理期间自行达成的新的租赁协议是附生效条件的，即在本案新业公司胜诉判决生效后发生法律效力。故一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求予以维持。

被上诉人繁淳阁公司未提出答辩意见。

本院经审理查明，原审法院审理查明事实之二关于2003年4月上旬晋元公司与繁淳阁公司签订《转租协议书》及补充协议的主体认定有误，上述协议系晋元公司与上海蒙锅旺火锅有限公司签订，原审法院其余认定事实属实，本院依法予以确认。

本院另查明，晋元公司与繁淳阁公司签订的《转租协议书》，由新业公司盖章确认。

本院审理过程中，新业公司来函称，鉴于本案租赁房屋现正由繁淳阁公司实际使用，本公司也已与繁淳阁公司通过合同约定在本案判决生效后继续将上述房屋出租给该公司，故放弃要求两公司返还房屋的诉讼请求。

本院认为，新业公司与晋元公司签订的《承包租赁协议书》实为房屋租赁协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律规定，故协议合法有效，晋元公司应按约向新业公司支付租赁期间的租金。根据上述协议约定，晋元公司对租金应提前按季支付，如逾期未付属违约。晋元公司承认未支付2004年7月之后的租金，但认为系新业公司同意其免交2004年8、9月份的租金及拒收10月份租金所致，为此在一审审理期间提供了三份信函，欲证明新业公司拒收租金的事实，新业公司否认收到上述信函。对此，本院认为，即使上述信函送达了新业公司，也只能说明晋元公司在2004年10月提出了付款事宜，但无证据证明其于合同约定的付款期间内向新业公司付款而遭拒绝，故上述信函不能证明其主张的事实，晋元公司对其余主张亦未提供证据证明，故本院对晋元公司上述逾期付款理由不予采信；且晋元公司对未支付2004年7月份租金的事由亦未作出合理说明，故本院确认晋元公司未支付2004年第三季度的租金已属违约。又根据租赁协议约定，晋元公司逾期付款构成违约的，合同自行终止。上述约定实质上赋予了新业公司在晋元公司逾期付款时享有合同解除权，因此租赁协议可经新业公司通知、于解约通知到达对方时解除。晋元公司虽否认收到新业公司2004年10月16日以特快专递方式寄出的解约通知，但其于一审期间，承认同日该特快专递邮件详情单收件人一栏所盖公章为该公司公章，故本院确认晋元公司已于2004年10月16收到新业公司的解约通知，则双方之间的租赁协议于 2004年10月16日解除。租赁协议解除后，出租人有权要求承租人返还租赁物并支付租赁物返还前的实际使用费，新业公司要求晋元公司支付房屋自2004 年10月17日至判决生效之日止的使用费，本院予以支持，又鉴于租赁物现实际由繁淳阁公司使用，而晋元公司向繁淳阁公司转租的行为也得到了新业公司的认可，故新业公司在支付上述使用费后可向繁淳阁公司追偿。现新业公司自愿放弃要求晋元公司、繁淳阁公司返还租赁物的诉请，系其对自己权利的处分，亦未侵害他人权益，故本院准许其放弃该项诉请。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币3660元，由上诉人上海晋元音像制品有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长  张晓菁

代理审判员  赵蕙琳

代理审判员  王 怡

二○○五年九月二十二日

书 记 员  朱 敏

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