上海市第二中级人民法院

民事判决书

（2006）沪二中民二（民）终字第547号

上诉人（原审原告）国盛证券有限责任公司上海西凌家宅路证券营业部，地址上海市西凌家宅路131号。

负责人肖力光，总经理。

委托代理人郁志焱，上海市金一律师事务所律师。

委托代理人陈华玲，男，在江西国际信托投资股份有限公司工作。

被上诉人（原审被告）上海三和房地产公司，住所地上海市延平路121号。

法定代表人柳晖，总经理。

委托代理人顾铁鹰，上海三和房地产公司员工。

委托代理人胡菁，上海胡菁律师事务所律师。

原审第三人南京大地建设（集团）股份有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区华侨路56号，办公地址南京市虎踞路135号。

法定代表人于国家，董事长。

委托代理人柴晓明，南京大地建设（集团）股份有限公司员工。

委托代理人李照月，南京大地建设（集团）股份有限公司员工。

上诉人国盛证券有限责任公司上海西凌家宅路证券营业部（以下简称国盛证券）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2005）静民一（民）初字第2522号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人国盛证券的委托代理人郁志焱、陈华玲，被上诉人上海三和房地产公司（以下简称三和公司）的委托代理人顾铁鹰、胡菁，原审第三人大地公司南京大地建设（集团）股份有限公司（以下简称大地公司）的委托代理人李照月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，国盛证券原名分别为江西省国际信托投资公司上证新闸路营业部、江西国际信托投资公司上海新闸路证券交易营业部、江西省国际信托投资公司上海西凌家宅路证券交易营业部。1998年3月17日，国盛证券与三和公司签订《上海市内销商品房预售合同》一份，约定：国盛证券向三和公司购买上海市延平路123号“静安三和花园”6幢9层09室房屋（该室号为施工编号，现登记室号为上海市延平路123弄4号9层I室）；建筑面积69.48平方米，每平方米建筑面积单价人民币7，000元（以下币种均为人民币），总房价款486，360元；国盛证券定于1998年3月17日付486，360元，三和公司定于1998年6月30日前将该房屋交付给国盛证券使用。1998年7月2日，上述《上海市内销商品房预售合同》进行了备案登记。1998年7月23日，三和公司办理了系争房屋的房地产初始登记。现国盛证券以三和公司至今未将系争房屋交付国盛证券使用并办理产权过户手续为由诉至法院，请求法院：1、判令三和公司立即将上海市延平路123弄“静安三和花园”4号909室房屋的产权过户给国盛证券，并将该房屋交付国盛证券使用；2、判令三和公司按照银行同期贷款利率支付国盛证券房款的利息损失（自1998年7月1日起至国盛证券取得房屋权属证书之日止，暂算至 2005年6月30日为人民币202，228.48元）；3、判令三和公司按照同地段同类房屋的租鸨曜寂獬ス⒅と盟鹗？自1998年4月1日起至实际交付房屋之日止，暂算至2005年6月30日为人民币87，000元）。原审审理中，国盛证券撤回了第2、3项诉请，原审法院予以准许。

原审法院另查明，1994年8月15日，三和公司与大地公司签订《工程施工承包合同》，大地公司承包三和公司“静安三和花园”3、4、5、6号楼、配套公建、35KV变电站以及道路、管线等工程。1995年9月17日，三和公司与大地公司签订《参建协议》两份，由大地公司参建“静安三和花园”4号、6 号、7号共计33套商品房，参建价格按每平方米5，000元计算，包括土建、配套等费用，参建的费用冲抵三和公司应支付的工程款，由三和公司出具收到参建费收据，大地公司出具收到工程款收据。1998年1月14日，双方又签订《内销商品房参建补充协议》，大地公司参建4号的套数变更为20套。系争房屋即为大地公司所参建的房屋之一，三和公司根据大地公司的指令与国盛证券签订了预售合同。1998年8月20日，大地公司致函三和公司，称因海南巨源投资有限公司（以下简称：海南巨源公司）未能履行双方所签订的《参建协议书》之义务，故已书面通知解除合同，并要求海南巨源公司归还三和花园15套房屋，请三和公司协助立即停签三和花园怡和阁 7D、7E、9A、9F、9G、9H、9I、9B、9C、9D、9E、17C、11C、12C、12E房屋的正式出售合同，同时停办一切与上列房屋销售、办理产权有关的手续。2002年6月12日，三和公司曾诉至法院请求判令大地公司返还工程结算款4，792，572.70元。在该案审理中，三和公司提供了与大地公司签订的《参建协议》及往来信函，大地公司均予以确认。双方一致认可，以大地公司参建房屋的购房款抵冲工程款的数额为22，880，141元。

原审法院再查明，海南巨源公司已于2004年2月9日被吊销营业执照。国盛证券和三和公司均表示无法提供海南巨源公司的情况和线索。

原审法院归纳双方的争议焦点：国盛证券是否付清了系争房屋的购房款？

国盛证券认为，国盛证券与大地公司毫无关系。国盛证券确实未曾向三和公司直接支付过购房款，包括系争房屋在内的五套房屋的购房款是通过三方债权债务冲抵的方式支付的。三和公司在完全认可海南巨源公司将五套房屋折价偿还给国盛证券的情况下开具了相应的房款收据及《交房凭证》，并办理了登记备案手续。因此，国盛证券已经付清了系争房屋的购房款。

国盛证券提供以下证据：

1、1998年3月30日，三和公司开具的系争房屋购房款486，360元的收据及《交房凭证》（均为复印件，国盛证券解释原件因营业地址变迁、管理人员变动等原因暂时未能找到）；

2、国盛证券代理人申请调查令至上海市静安区房地产交易中心调取了办理备案登记时留存的购房款收据复印件，证明在办理备案登记手续时，国盛证券已向交易中心提供了购房款收据原件进行了核对；

3、证人李家明的证人证言，证人并出庭接受了质询，证明三和公司向国盛证券开出了房款收据及交房凭证的原件，在备案登记时国盛证券曾向交易中心出示；

4、1998年3月24日，国盛证券的上级单位江西省国际信托投资公司 （以下简称江西国投）与铜陵市寿康城市信用社（以下简称寿康信用社）、海南巨源公司就三方有关债务冲抵所签订的《协议》，内容为：寿康信用社欠江西国投本金300万元、利息197.28万元，海南巨源公司欠寿康信用社297万元；海南巨源公司以其上海市延平路123弄三和花园4号（即怡和阁）9层A、F、 G、H、I五套商住房，计416平方米，按每平方米7，000元折价计291.2万元转让给寿康信用社，寿康信用社以该房冲抵其与海南巨源公司及江西国投的债权债务；海南巨源公司负责于1998年3月20日将上述五套商住房的商品房预售合同及房款交讫凭据开给江西国投，并协助江西国投办理有关房屋办证工作，其相关费用由江西国投承担，与寿康信用社、海南巨源公司无涉，预售合同中预购方义务由海南巨源公司负责全部履行；江西国投对寿康信用社债权中的 291.2万元自江西国投办理到上述房屋产权证之日起消灭，经上述冲抵后，寿康信用社尚欠江西国投本金8.8万元、利息197.28万元，具体归还方案由双方另行商定；海南巨源公司尚欠寿康信用社5.8万元，于1998年3月20日由海南巨源公司直接归还寿康信用社；在江西国投取得该房屋登记在其名下的房屋产权证之前，寿康信用社仍保留对海南巨源公司债务追索权，江西国投仍保留对寿康信用社债务追索权。

三和公司认为，国盛证券自交易中心调取的亦是收据复印件，且预售合同备案登记无需提供收据原件，故不能印证国盛证券已将原件交交易中心核对的事实。海南巨源公司对系争房屋没有产权，三和公司也不欠海南巨源公司任何钱款。《协议》中没有涉及三和公司的内容，且签订时间在国盛证券与三和公司签订预售合同之后，故三和公司对其真实性及关联性均有异议。

大地公司认为，对于参建三和公司的四十余套房屋，大地公司当时的操作过程是已收到购房款的就给收据原件，没有付款的就给收据复印件，买房人凭此复印件向银行交款，再凭银行的进帐单至大地公司处调换收据原件。因为国盛证券没有支付购房款，故当时给国盛证券的就是房款收据复印件。现国盛证券无法提供原件，证明国盛证券至今没有支付购房款。大地公司与海南巨源公司无任何关系，《协议》是对大地公司的侵权。

原审法院认为，当事人在民事活动中应当遵循诚实信用的原则，全面履行自己的义务。本案所涉房屋是由三和公司建设开发的商品房，在国盛证券与三和公司签订《上海市内销商品房预售合同》时，系争房屋所有权人登记为三和公司，因此国盛证券与三和公司签订的上述房屋预售合同合法有效，对双方当事人均有法律约束力。大地公司虽与三和公司曾签有《参建协议》等合同，但两公司并未就房屋产权的转移进行过登记。在三和公司与大地公司所涉的财产权属纠纷中，仅对参建房屋折抵工程款的数额进行了确认，现该房屋登记所有权人仍为三和公司。至于国盛证券是否已经付清购房款一节，首先，国盛证券提供的三方《协议》对三和公司是否有效。国盛证券与三和公司系预售合同的双方当事人，互负债权债务，即国盛证券负有向三和公司支付购房款的义务，三和公司负有向国盛证券交付房屋的义务。国盛证券通过债权债务转让的方式支付购房款应征得最终债权人，即三和公司的同意。《协议》系国盛证券与案外人寿康信用社、海南巨源公司所签，相互折抵的债务仅限于国盛证券与寿康信用社、海南巨源公司之间的债权债务。三和公司并非《协议》的一方当事人，故该《协议》中涉及海南巨源公司以三和公司所有的系争房屋冲抵其与国盛证券及寿康信用社之间的债权债务的内容对三和公司没有法律约束力。其次，收据的文义解释是收到钱款或物品后出具给对方的字据。国盛证券提供的收据及交房凭证均为复印件，自交易中心调取的收据也是复印件，且核对房款收据原件并非是交易中心办理预售合同备案登记的必经程序，不能证明三和公司向国盛证券出具了收据原件。付清购房款也不是预售合同备案登记的必要条件，因此，国盛证券关于三和公司通过向国盛证券出具房款收据及交房凭证并向交易中心办理备案登记的行为，已经确认国盛证券通过债权债务转让的方式付清了购房款的主张，不予采信。综上所述，因国盛证券至今未付清系争房屋的购房款，故国盛证券要求三和公司办理产权过户手续并交付房屋的诉请，不予支持。据此，原审法院判决：原告国盛证券有限责任公司上海西凌家宅路证券营业部要求三和公司上海三和房地产公司将本市延平路 123弄“静安三和花园”4号9层I室房屋产权过户给原告，并将该房屋交付原告使用的诉讼请求不予支持。

判决后，国盛证券不服，向本院提起上诉称：1、根据债权、债务协议，国盛证券有权取得系争房屋，三和公司无权对抗债权转移行为，应由海南巨源公司主张权利；2、三和公司已认可并实施了转移行为。请求本院撤销原判，改判支持其原审时的诉讼请求。

被上诉人三和公司辩称：1、三和公司并非债权、债务转让协议的主体，该协议对三和公司并无约束力；2、海南巨源公司并非系争房屋的权利人，系争房屋登记在三和公司名下；3、三和公司与国盛证券之间存在买卖合同关系，但国盛证券并未支付房款，无权要求三和公司交付房屋。请求本院驳回上诉，维持原判。

原审第三人大地公司述称：系争房屋属大地公司所有，大地公司与国盛证券无任何关系，国盛证券无权主张系争房屋。

本院经审理查明，原审查明事实无误。

本院认为，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。1998年3月17日，国盛证券与三和公司签订了《上海市内销商品房预售合同》，约定国盛证券当日支付全部房款，三和公司于1998年6月30日前交付房屋。国盛证券应按约支付房款，否则无权主张三和公司交付房屋。国盛债券基于三方协议及收据、交房凭证主张其房款已付清，但首先，系争房屋并未登记在海南巨源公司的名下，亦无证据证明海南巨源公司取得了系争房屋的期待权，故海南巨源公司处分系争房屋的相关权利的行为对三和公司不具约束力；其次，三和公司并非三方协议的相对方，该协议对三和公司并无约束力；再次，国盛证券提供的收据和交房凭证为复印件，三和公司对此不予认可，大地公司对此解释为因国盛证券未付款，只能给收据复印件，故此证据和交房凭证不能成为有效证据。国盛证券以此收据和交房凭证的复印件主张已付清房款，本院无法采纳。据此，国盛证券上诉请求三和公司交付房屋，于法无据，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币6898.40元，由上诉人国盛证券有限责任公司上海西凌家宅路证券营业部承担。

本判决为终审判决。

审 判 长  郑梅萍

代理审判员  虞恒龄

代理审判员  陈 俊

二○○六年三月十五日

书 记 员  仇祉杰

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