关于民权县原行政大院区域

旧城改造项目征收补偿事宜

法律意见书

河南邦意见[2014]字第077号

河南邦基律师事务所

二O一五年一月十三日

法 律 意 见 书

致：民权县原行政大院区域被征收人

自：河南邦基律师事务所

关于民权县原行政大院区域旧城改造项目相关事宜，河南邦基律师事务所依法接受部分被征收人之委托，依法就该项目中的相关法律问题发表法律意见，为本次征收补偿问题提供法律参考，具体意见如下：

出具本法律意见书的相关事实依据：

1、《民权县原行政大院区域旧城改造项目征收与补偿手册》

2、《民权县原行政大院区域旧城改造项目征收与补偿安置协议书》

3、委托人陈述和保证。

出具本法律意见书的相关法律依据：

1、《中华人民共和国物权法》

2、《中华人民共和国土地管理法》

4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》

5、《中华人民共和国合同法》

6、《中华人民共和国城乡规划法》

7、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令590号)

8、河南省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干规定(豫政[2012]39号)

9、《国务院关于加快棚户区改造工作意见》(国发[2013]25号)

10、《河南省人民政府办公厅转发省发展改革委等部门关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造实施意见的通知》(豫政 〔2009〕154号)

律师认为，该旧改项目目前存在下列问题：

一、政府对相关信息公开不完整、不充分

依法拆迁、“阳光拆迁”是政府顺利推进征收拆迁工作的重要保障，本次征收在信息公开上存在较多问题，这也是大多数被征收人疑虑所在，例如：

1、该项目都履行了哪些审批手续，是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，是否纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划?

2、征收补偿方案是否有效的征求了公众意见(召开听证会)，是否经过专家论证、或者其他科学性决策?

3、项目资金来源是否已经落实?政府与投资商采用的是什么样的合作模式，固定收益模式?利润分成模式?还是承诺土地的模式?

4、开发商的选择是否靠谱，是否通过严格性的程序进行了筛选?

5、对项目开发中的风险政府都有哪些防范措施?

二、补偿标准不合理

补偿标准分为货币补偿和房屋产权调换两个标准，本次征收采用货币补偿为市场评估价，房屋产权调换采用套内面积一比一的补偿标准，该补偿标准存在的最大问题是没有关注到本次拆迁地段在该项目开发中所拥有的独特区位优势和巨大商业价值，被征收人作为房屋所有权人对该部分的价值享有一定的收益权。具体理由为：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。该条规定体现的法律精神是：政府按照房屋市场价值进行征收补偿是法定最低标准，法律不并禁止被征收人要求获取市场价值以外的价值收益;此外，根据《物权法》规定，被征收人作为房屋所有权人，享有《物权法》上的物权的各项权利，那么享有基于物权产生的各种收益就成为法律应有之意。也即：被征收人要求超出征收法定最低标准补偿具有合法性。

本次拆迁范围位于民权县一级商业核心区域，区位优势凸显，加上较高的规划容积率，商业开发未来收益巨大，被征收人要求超出征收法定最低标准补偿具有合理性和可实现性。

3、补偿方案中的商业用房的停产停业补偿标准过低，尽管也存在由专业评估机构评估的可能性，但是在实践中评估机构评估作价过低已是不争的事实，例如郑州市在征收补偿中考虑到房屋评估值过低的这一客观事实，就出台规定，要求在房屋市场价值评估方面评估价上浮百分之三十。

基于以上理由，并参照河南省内其他地市的一些征收案例，(在上述第3项停产停业补偿标准不调整的情况下)律师建议采用：住宅(套内)1：1.2,商业用房(套内)1：1.5的标准进行补偿，以保障被征收人合法权益最大化和体现政府的惠民政策!必要时建议委托人向政府申请召开听证会对补偿标准进行调整确定。

《房屋征收与补偿安置协议书》存在的问题

主要存在以下问题：

1、被征收人对本协议的签约主体“民权县房屋征收管理办公室”是否是合法的签约主体存在较大疑虑，律师建议对此进行调整或者进行必要的说明，以打消被征收人的顾虑。

该协议书第四条第三项第一款“乙方逾期不腾空的，视为乙方自愿抛弃未搬离物品，由甲方委托建设单位处置并拆除。”该内容不符合法律规定，应予删除。

该协议书第五条“本合同自双方签字或盖章并且本项目签约率超过80%后即发生法律效力。”该条规定使被征收人的合同权益存在较大不确定性，建议修改或者将所附80%签约率条件删除。

该协议书第六条第2项“乙方迟延搬迁的，取消所有奖励和补助并赔偿整个项目过渡费损失”该约定没有法律依据，建议删除。因为“奖励和补助”属于合同交易对价，是双方签约的基础，不属于违约责任的一种承担方式。

该协议书第六条第3项“甲方迟延交付安置房屋的，支付双倍过渡费”，该约定对被征收人的权益保障不够，建议修改为：“甲方迟延交付安置房屋，超过30个月按照双倍支付过渡费，超过36个月按照三倍支付过渡费，以后每超过半年增加一倍过渡费，以此类推!(过渡费包括住宅临时安置补助费和商业用房停产停业补偿费)

声明：本法律意见书旨在为当事方协商本次征收补偿事宜提供法律上的参考意见，不作为出具人对最终处理结果承担法律责任的依据;本法律意见书未经出具人同意，不得作与本次拆迁补偿事宜无关的其他目的的使用，使用方法包括和不限于摘抄、复制、引用;本法律意见书是根据出具日之前发生的法律事实和存在的有效法律法规出具，出具日之后法律事实发生变动，出具人可根据委托人要求出具补充意见!

(以下无正文!)

出具人：常彦波 律师

河南邦基律师事务所

二〇一五年一月十二日

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