舟山市人民政府关于印发舟山市物业管理办法的通知

舟政发(2009)35号

各县（区）人民政府，市政府直属各单位：

《舟山市物业管理办法》已经市政府第26次常务会议通过，现印发给你们，请遵照实施。

二○○九年五月十四日

舟山市物业管理办法

第一章总则

第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》和有关法律、法规、规章，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。

第三条市人民政府房地产行政主管部门（以下称市物业主管部门）负责全市物业管理的监督管理工作。

县（区）人民政府房地产行政主管部门（以下称县（区）物业主管部门）负责本行政区域内（市本级直管和赋予县级社会事务管理权限的管委会管辖区域除外）物业管理的监督管理工作。

市房地产管理局为市物业专项维修资金、物业保修金的管理机构（以下简称维修资金管理机构），代为统一管理定海城区（不含盐仓街道）、新城的物业专项维修资金（以下简称专项维修资金）和物业保修金（以下简称保修金）。各县（区）房地产主管部门为县（区）维修资金管理机构，代为统一管理辖区内的专项维修资金和保修金。

赋予县级社会事务管理权限的管委会，负责本辖区内物业管理的监督管理及专项维修资金、保修金的管理工作。

各级有关职能部门按照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理的监督管理工作，协同实施本办法。

街道办事处、乡镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。

第二章业主及业主大会

第四条业主在物业管理活动中，享有并承担《物业管理条例》规定的权利和义务。

第五条一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域应当根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素，按以下标准划分：

（一）属同一规划地块且相对独立封闭的建筑物群体，应当划归为一个物业管理区域；

（二）相邻规划地块，但区内道路相连，主要配套设施、设备共用的可以划归为一个物业管理区域；

（三）旧城区内新开发建设的房屋，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经合并区域内2/3以上业主同意，可以归并为一个物业管理区域。

物业管理区域的划分，应当征求物业所在地居民委员会（以下简称居委会）的意见。

物业管理区域内，业主少于30户（含30户）且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第六条一个物业管理区域内，具备召开首次业主大会条件的，所在地居委会应当在辖区物业主管部门和街道办事处的指导下，牵头组织建设单位、物业服务企业，以及业主推选的代表(单位或个人)共同组成业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会。

首次业主大会的筹备经费由建设单位承担。

无故超过两年未成立业主大会的，业主少于30户（含30户）一致同意不成立业主大会的除外，物业服务企业可以决定终止物业服务，但应当提前三个月以公告形式告知，同时书面告知所在地居委会和物业主管部门。

第七条新建物业交付后，首届业主大会召开前，所在地居委会牵头组建由居委会、业主代表、建设单位、物业服务企业组成的物业前期综合协调管理小组，负责综合协调、解决前期物业管理、物业服务中出现的各类问题。

建设单位应将业主相关资料抄送所在地居委会。

第八条业主可以幢、单元或者楼层等为单位推选业主代表。业主因故不能参加业主大会或推选业主代表参加业主大会的，业主代表应当在参加业主大会前，就业主大会拟定的事项书面征求其所代表业主的意见。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权的意见须经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主本人不签字的，视作未参加业主大会，但业主大会议事规则另有约定的，从其约定。

第九条业主大会成立后，应根据《物权法》、《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》的规定依法行使管理职能。

业主大会或受业主大会委托的业主委员会应当确定管理区域今后的管理方式，并在业主大会成立后三个月内与前期物业服务企业办理交接手续。无故逾期不交接的，物业服务企业可以退出管理。

第十条业主委员会是业主大会的执行机构，对业主大会负责。业主委员会依据《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》的规定成立，并严格按照《浙江省物业管理条例》、《业主大会规程》的有关规定行使职能。

第十一条业主委员会每届任期为三至五年，具体任期由业主大会决定。

业主委员会任期届满二个月前，由上一届业主委员会组织换届选举，逾期未换届的，由居委会牵头做好换届工作。原业主委员会应当按照《浙江省物业管理条例》的相关规定办理移交。

第十二条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督。

第十三条管理规约、业主大会议事规则应当依据《物权法》及物业管理相关法规，对相关事项依法作出约定。

第十四条非业主使用人在物业管理活动中的权利义务由业主与非业主使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

非业主使用人违反本办法和管理规约的，业主应当承担连带责任。

第十五条业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，按照《物权法》相关规定处理。

第三章前期物业管理

第十六条新建总建筑面积在10万平方米以上（含10万平方米）的商住项目、2万平方米以上（含2万平方米）的商业（办公）项目，应当采取公开招标投标的方式选聘物业服务企业。

投标人少于3个或物业规模小于上述标准的，经物业所在地县级物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第十七条建设单位应当在物业竣工验收前，将相关资料移交前期物业服务企业，并由前期物业服务企业接管物业及相关设施设备。

第十八条物业服务企业应与建设单位签订前期物业服务合同，履行以下主要职责：

（一）熟悉场地，掌握物业管理区域的管网、线路布置及设施设备功能等情况；

（二）督促建设单位按设计方案、向业主承诺的内容、招标书所列内容如期完成各项配套设施设备安装及相关场地建设；

（三）查验物业共用部位、共用设施设备状况，并提出整改意见；

（四）向物业买受人解释物业管理政策；

（五）结合物业管理特点，对设计方案提出建议；

（六）做好房屋交付中接待业主入住的各项准备工作；

（七）做好交房开始至业主委员会成立止的物业服务工作；

（八）做好其它合同约定的服务事项。

第十九条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，并明确物业小区内附属设施、附属用房的所有权归属。物业管理区域内的附属设施、附属用房不得改变使用性质，并应向业主开放，以业主为主要服务对象。

第二十条物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建设单位应在物业销售合同中约定车位、车库的归属。

物业交付满1年，业主仍未明示购买或承租车位、车库的，建设单位有权将车位、车库向物业管理区域外的单位或个人出租，但业主拥有优先承租权。向物业管理区域外的单位或个人出租的，租期不得超过3年；租期届满，在无业主购买或承租情况下，可以续租。

第二十一条建设单位不得向购房人承诺降低或减免物业服务费。已作出承诺的，应作为不良行为记入建设单位诚信档案，其降低或减免部分款项须由建设单位向物业服务企业补足。

第二十二条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交《浙江省物业管理条例》第二十六条规定的相关资料，同时还应移交绿化的相关资料。

第二十三条物业管理用房应当安排在区域内交通方便处，其具体位置应在建设工程规划许可证中明确标注。

物业管理区域的物业为住宅（或商住）的，按照不低于建设工程规划许可证载明的可确权总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房；物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为不低于建设工程规划许可证载明的可确权总建筑面积的千分之三。物业管理用房不包括门岗、监控室、设备房等配套用房。

物业管理用房的经营收入用途由业主大会决定，主要用于共用设施设备维修，也可用于补充物业服务经费。

第四章物业服务、物业的使用与维护

第二十四条物业服务企业应当建立企业负责人业主接待日制度，定期接受业主的咨询与投诉，并做好相应的记录。

第二十五条物业项目负责人应当接受物业主管部门组织的定期培训。物业服务企业聘请未经培训合格的人员担任物业项目负责人的，取消该项目的评优、评先等资格。

第二十六条业主应当根据物业服务合同的约定按时、全额交纳物业服务费用。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳。

第二十七条住宅物业区域内非营业性的公共用水、用电应当以居民生活类价格标准收取费用。

第二十八条物业主管部门应当建立物业服务企业诚信档案，企业的诚信情况作为企业资质升级、评先、招投标的主要依据。

第二十九条业主、非业主使用人应当按照房地产权属证书载明的用途和规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，依法办理相关手续。

第三十条业主或非业主使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和省、市有关规定以及临时管理规约、管理规约。

确需改变建筑物外形外观的，不得侵占公共空间，并且应当经物业区域内三分之二以上业主同意，由整幢业主共同申请，经规划部门批准后实施。

第三十一条给排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

专业单位实施共有设施设备维修、养护、更新改造，应当提前7日公示，告知物业区域内全体业主与物业服务企业。

专业单位在实施维修、养护、更新改造过程中确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共有部分、其他设施设备的，应当事前公示告知全体业主并征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意，依法办理相关手续；业主、物业服务企业应当给予配合和支持。

专业单位临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共有部位、其他设施设备，应当采取措施保障通行安全，并及时恢复原状。

第三十二条住宅小区内公共照明等费用由业主共同承担。

第五章物业专项维修资金

第三十三条2000年12月31日前已按相关规定在市、县（区）范围内统筹使用的物业维修费用应在此日前交存的统筹区域内所有物业专项维修资金的增值部分中列支。

在本办法实施前，根据有关规定已在物业小区范围内统筹使用专项维修资金的，仍以小区为核算单位，在小区范围内统筹使用，业主大会另有决议的，按业主大会决议施行。

第三十四条专项维修资金由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。

定海、普陀二区普通低层、多层商品住宅物业及与之相连的非住宅物业、住宅小区内的非住宅物业的按50元/m2交存；设有电梯的多层和中高层住宅及与之相连的非住宅物业，按70元/m2交存；高层住宅及与之相连的非住宅物业按90元/m2交存。

岱山、嵊泗两县物业维修资金的交存标准由物业主管部门会同同级财政部门确定，报经县人民政府批准后公布。

专项维修资金的交存标准需要调整的，由市、县维修资金管理机构提出意见，物业主管部门会同同级财政部门确定后，报市、县人民政府批准后执行。

第三十五条住宅小区内物业管理用房及其他配套用房的专项维修资金由建设单位交存并设立分户帐。

第三十六条交存的专项维修资金自资金实际到达管理机构专项维修资金专户之日起计息。

当年交存或使用部分的专项维修资金按活期存款利率计息，其余部分按一年期定期存款利率计息。专项维修资金利息实行一年一结，定期计入业主分户帐内。

第三十七条管理机构的管理费用，从专项维修资金增值部分扣除业主分户帐增值部分后，提取一定比例使用，纳入维修资金管理机构部门预算。管理费用应与专项维修资金分账核算。

实行业主自主管理的，管理费用由业主大会决定。

第三十八条业主分户账内专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时，应当续交专项维修资金。实施物业管理且已成立业主大会的小区由业主大会制定续筹方案；未实施物业管理或未成立业主大会的小区，由社区居民委员会会同相关业主制定续筹方案。续筹方案须经维修资金管理部门核准后组织实施。

实行业主自主管理的，续筹方案由业主大会决定。

第三十九条业主委员会（居委会）应将以下情况向全体业主公示：

（一）专项维修资金交存、使用、增值收益和结存金额；

（二）专项维修资金的使用方案、施工项目及其预结算；

（三）发生列支的其他项目、费用分摊情况；

（四）其他有关专项维修资金使用和管理情况。

业主对公布的情况有异议的，可要求业主委员会（居民委员会）复核。业主委员会（居民委员会）应在15日内予以答复。

第四十条划拨物业专项维修资金，应由业主委员会（居委会）提出申请，并提供以下材料：

（一）《物业专项维修资金划拨申请表》；

（二）业主委员会（居委会）与施工单位签定的施工合同（附施工单位资质证明）；

（三）业主大会或相关业主出具的书面确认资料；

（四）专项维修资金列支范围内的业主名册；

（五）经业主委员会（居委会）审核的资金使用预算书；

（六）经办人身份证复印件（原件校验）、委托书；

（七）专项维修资金使用方案；

（八）其他应提供的资料。

第四十一条设立应急备用金，用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况下的维修和更新，应急备用金为前期实际交存的专项维修资金总额的5%。应急备用金使用后，业主委员会（居委会）应及时办理核销手续，经维修资金管理机构核实后补足应急备用金。

办理核销手续，应提供工程施工合同、工程结算书、业主委员会（居委会）的确认意见等相关资料。

第四十二条专项维修资金结算拨付，须提供以下材料：

（一）工程质量验收意见；

（二）经审核的工程结算书；

（三）经办人身份证复印件（原件校验）、委托书；

（四）其他规定材料。

第四十三条业主自主管理专项维修资金的，按以下规定执行：

（一）业主大会、业主委员会成立后，业主委员会应根据业主大会的决议在银行开设专项维修资金专用账户；

一个业主委员会只能在一家银行开立一个专项维修资金专用账户；

（二）业主委员会开户后，持业主大会决议及银行开户证明，到所在地专项维修资金管理机构备案；

（三）维修资金管理机构应在备案后15日内将该物业管理区域交存的专项维修资金本息划转，业主委员会应出具收据。

第四十四条专项维修资金实行业主自主管理的，业主大会必须形成决议，其决议应包括以下内容：

（一）物业小区专项维修资金使用管理制度（含管理费用提取方案、业主大会授权业主委员会负责专项维修资金日常管理的内容等）、应急支取预案；

（二）以业主委员会的名义开设本物业管理区域的维修资金账户；

（三）选择一家银行（分支机构）开立维修资金账户；

（四）由该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意本物业小区专项维修资金使用管理方案的签名；

（五）确定专项维修资金账户的责任人；

（六）其他与维修资金有关的决议事项。

第四十五条本办法发布之日后竣工，尚未办理房屋产权初始登记的物业，均应按本办法规定的标准交存物业专项维修资金。建设单位已按原交存标准向业主代收的，在物业交付时按现标准补收。

本办法发布前已完成房屋产权初始登记的，仍按原标准交存专项维修资金。

第六章物业保修金

第四十六条建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向所在地物业主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的物业保修金存入指定银行，作为物业维修费用保证。

物业建筑安装总造价的确定，以该物业工程项目的中标价为准。中标后因项目调整，实际竣工面积与中标时确定的面积不一致的，总造价按照以下公式折算：

总造价=中标价×（实际竣工面积/中标确定面积）

第四十七条保修金交纳范围按《浙江省住宅物业保修金管理办法》的规定执行。

第四十八条住宅物业建设单位向物业所在地保修金管理机构交纳住宅物业保修金时应递交下列资料：

（一）物业工程项目中标通知书；

（二）物业建筑安装工程施工合同；

（三）物业建设工程施工许可证；

（四）物业建筑总平面图（竣工图）；

（五）物业及其保修金清单；

（六）其他必需的材料。

保修期限自物业交付消费者之日起计算。

第四十九条使用保修金，应由业主提出并提供以下资料：

（一）建设单位不履行保修责任或无法履行保修责任的相关证明；

（二）符合使用保修金的情况；

（三）业主委员会或居民委员会的证明。

具体申请程序参照本办法第四十条规定。

第五十条建设单位应做好物业保修期内的物业维修工作，物业保修金在到期返还建设单位前，除在物业管理区域内公示征求业主意见外，还应当征求物业服务企业的意见。

第五十一条保修金的管理费用，从保修金增值收益中提取一定比例使用，纳入维修资金管理机构部门预算，与保修金分账核算。

第七章附则

第五十二条其他物业的专项维修资金、保修金的管理参照本办法执行。

第五十三条业主或者非业主使用人与业主委员会及物业服务企业在物业管理活动中发生矛盾和争议，可以要求街道办事处、乡镇人民政府和居委会调解。

第五十四条业主决定不选聘物业服务企业，实行自我管理的，依照本办法相关规定执行。

第五十五条本办法自2009年8月1日起施行，原《舟山市城镇住宅区物业管理暂行办法》及舟山市物业专项维修资金的有关规定同时废止。

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