平凉市人民政府办公室关于推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行加强公共租赁住房建设管理的实施意见

平凉市人民政府办公室

关于推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行加强公共租赁住房建设管理的实施意见

各县（区）人民政府，平凉工业园区管委会，市政府有关部门：

为了推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行，加强公共租赁住房（以下简称“公租房”）建设管理，完善住房保障体系，根据《住房和城乡建设部、财政部、国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保〔2013〕178号）、《公共租赁住房管理办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部令第11号）、《甘肃省人民政府办公厅关于印发甘肃省公共租赁住房管理办法的通知》（甘政办发〔2010〕159号）和《甘肃省住房和城乡建设厅、甘肃省财政厅、甘肃省发展和改革委员会关于加快推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（甘建保〔2014〕162号）等有关政策规定，结合我市实际，现提出如下实施意见。

一、加快推进公租房和廉租房并轨运行

（一）全面推进公租房和廉租房并轨运行。从2014年起，公租房和廉租房并轨运行，并轨后统称为公租房，并轨工作包括建设、分配和管理等各个环节。各县（区）要加强领导，精心组织，完善住房保障机构，充实工作人员，落实工作经费，理顺体制机制，扎实有序地推进两房并轨运行工作。

（二）做好保障房建设计划的有序衔接。2014年以前年度已列入廉租房年度建设计划的在建项目可继续建设，建成后统一纳入公租房管理。2014年廉租房建设计划调整并入公租房年度建设计划。原定的“十二五”廉租房建设计划，调整并入公租房建设任务。

（三）继续加大政策支持力度。廉租房并入公租房后，市、县（区）政府原用于廉租房建设的资金来源渠道，调整用于公租房（含2014年以前在建廉租房）建设。原用于廉租房租赁补贴的资金，继续用于补贴没有享受实物分房的廉租房保障对象。规划部门要按照公租房建设计划统筹考虑公租房建设布局，依据城市规划提早安排公租房的规划选址。国土部门要采取划拨、出让等多种方式供地，优先安排供地计划，全力保障土地供应。各县（区）要认真执行和落实中央关于廉租房和公租房的各项财税优惠政策。同时，继续加大信贷支持力度，支持符合条件的公租房建设单位发行企业债券等方式融资。

二、努力拓宽公租房房源筹集渠道

（一）建设要求。公租房的规划，应充分考虑住房困难群体交通、就业、就学、就医等需求，合理安排区位布局。公租房的建设，要认真贯彻执行国家绿色建筑标准，切实提高住宅建设的整体水平，确保工程质量，达到基本设施完善、功能齐全，满足直接入住条件。各县（区）政府、平凉工业园区管委会要加强公租房建设管理，严把公租房规划设计关和竣工验收关，严禁将公租房改建成办公用房。

（二）建设标准。公租房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房。公租房单套建筑面积应控制在40-90平方米以内，以60平方米小户型为主，户型为一居室、一室一厅、两室一厅。

1．政府出资新建的公租房采取集中建设或配建相结合的方式，面积控制在60平方米以内。

2．以集体宿舍形式建设的公租房，面积控制在40平方米以内，并严格落实宿舍建筑设计规范的有关规定。

3．为利于引进人才，可适当建设部分90平方米以内的两居室公寓，配建比例不超过公租房总量的30%。

（三）建设方式。公租房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。公租房的房源筹集渠道主要包括：

1．政府投资建设的住房；

2．政府从市场上回购或租赁符合条件的住房;

3．商品住房开发项目中配建的住房；

4．棚户区改造项目中拆除公房后还建的住房；

5．企事业单位利用自有土地建设的住房;

6．社会捐赠及其他渠道筹集的住房。

（四）产权管理。公租房建设实行“谁投资、谁所有”，由企事业单位实施并纳入当地政府保障性住房建设计划、申请中央和省上补助资金的公租房建设项目，实行共有产权管理。公租房的共有产权包括政府产权和企事业单位产权，具体产权比例由物价部门根据总建设成本和政府、企事业出资所占份额确定。政府和企事业单位按照各自的产权比例分配租金，并承担维修养护费用。其中：企业享有的产权，可按共有产权比例进行实物分割，由企业长期持有。

产权界定办法：

政府产权比例=（国家和省上的补助资金+未计入建设成本的规费减免+减免的土地出让金）/(建设成本+未计入建设成本的规费减免+减免的土地出让金)。建设成本包括土地成本、前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施配套建设费、贷款利息和税金等。

企事业单位产权比例=1—政府产权比例。在界定公租房共有产权比例时，要区分企事业单位取得土地的方式和成本，比照出让土地算清减免的土地出让金，防止国有资产流失。

（五）筹资渠道。中央和省级安排的专项补助资金；财政年度预算安排资金；从土地出让收入总额中按5%的比例计提的保障性住房资金；住房公积金增值收益中安排资金；银行、非银行金融机构和公积金贷款；公租房租金收入和廉租房共有产权出售回笼资金；企业事业单位、工业园区、乡镇政府自筹资金等。

三、严格公租房申请审核程序

（一）供应对象

1．政府直接投资建设或回购的公租房，供应对象为城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。

2．企事业单位利用自有土地建设的公租房，优先解决本单位符合保障条件人员的住房困难，剩余房源纳入政府统一分配。

（二）申请条件

具有平凉市本县（区）城镇居民户籍或城镇暂住证，年满18周岁，在本市有稳定工作和收入来源，具有完全民事行为能力，未享受其他保障性住房，并符合下列条件之一的，可以申请公租房：

1．城镇中等偏下收入住房困难家庭，家庭人均可支配收入和人均住房建筑面积低于县（区）政府规定标准。

2．新就业无房职工，持有大中专院校、职业学校毕业证书，在本地同一用人单位连续工作满1年（含1年）以上，并签订经人社部门备案的劳动（聘用）合同，或已办理工商营业执照，本人、配偶及同一户籍家庭成员无自有住房。

3．在城镇稳定就业的外来务工人员，应当在本地同一用人单位连续工作满3年（含3年）以上或累计工作5年（含5年）以上，并签订经人社部门备案的劳动（聘用）合同，或已办理工商营业执照，连续缴纳社会保险3年（含3年）以上或累计缴纳社会保险5年（含5年）以上，本人、配偶及家庭成员在城区（县城）均无自有住房。

4．政府引进的特殊专业人才和在本地工作的全国、省部级劳模、英模，荣立二等功以上的复转军人住房困难家庭按属地申请公租房，原则上不受收入限制。

（三）申请审核程序

各县（区）要建立统一的廉租房和公租房申请受理渠道、审核准入程序，提高工作效率，方便群众申请。

1．申请政府投资建设的公租房，要严格执行“三审查三公示”制度，具体按以下程序办理：

（1）申请人向居住地所在社区进行申报，属机关事业单位或国有企业工作人员的，由单位审核并向所在社区进行申报。社区对申请人申报资料、资格条件进行审查，主要是对户籍、住房、收入、财产等方面的情况严格审核和调查，符合初审条件的公示7日后，将申请材料、初审意见和公示情况报街道办事处。

（2）街道办事处对申请对象的申报资料、资格条件进行复审，15个工作日内提出复审意见并公示，公示7日后，将申请材料、复审意见和公示情况一并报送县（区）、平凉工业园区住房保障主管部门。

（3）县（区）、平凉工业园区住房保障主管部门对街道办事处报送的申请材料与复审意见进行审核，并将申请人信息与房屋产权登记、车辆登记等信息系统进行查询比对，公示7日后，报县（区）政府、平凉工业园区管委会审批。审批结果应通过政府网站向社会公布。

2．申请非政府投资建设的公租房，供应对象的认定标准由企事业单位书面提出申请，经同级住房保障主管部门审核后，由企事业单位安排符合条件人员办理入住手续，并报同级住房保障主管部门备案。住房保障主管部门应当加强区域内非政府投资建设的公租房分配情况的指导和监督管理。

四、规范公租房分配与租后管理

（一）科学制定分配方案

公租房房源确定后，各县（区）、平凉工业园区住房保障主管部门应当制定分配方案并向社会公布。在制定分配方案时，要充分考虑已筹集和计划筹集的公租房数量，使可纳入保障的户数与房源相适应。分配方案应当包括房源的位置、数量、户型、面积、租金标准、供应对象范围、摇号时间等内容。公租房分配应当遵循以下原则：

1．由低到高的原则：按照保障对象的住房困难程度和收入水平，由低到高，逐步扩大供应对象范围。对原廉租房保障对象要优先解决。已建成未入住的廉租房以及在建的廉租房项目建成后，统一纳入公租房管理，房源优先用于解决原廉租房保障对象住房困难。

2．分类别出租的原则：政府投资建设的公租房，面向社会符合条件的家庭统一分配，其中：乡镇政府投资建设的公租房，主要面向本乡镇行政、企事业单位新就业无房职工和住房困难家庭分配。企事业单位利用自有土地建设的公租房，优先解决本单位符合条件人员的住房困难，剩余房源纳入政府统一分配。剩余房源纳入政府统一分配。在工业园区和工业集中区建设的公租房面向用工单位职工或在园区就业的外来务工人员分配。

3．特殊优先的原则：复审通过的保障对象中享受国家定期抚恤补助的优抚对象、孤老病残人员、政府引进的特殊专业人才等，可以优先安排公租房。

4．摇号排序的原则：同一条件、同一批次的准入对象，因房源不足可通过公开摇号的方式确定分配顺序。

（二）完善租金定价机制

各县（区）、平凉工业园区要结合本地区经济发展水平、财政承受能力、住房市场租金水平、建设与运营成本、保障对象支付能力等因素，进一步完善公租房的租金定价机制，动态调整租金。公租房的租金原则上应控制在同地段、同类型住房市场租金标准的60%—70%。政府投资建设并运营管理的公租房，各地可根据保障对象的支付能力实行差别化租金，按收入的高低分档核定租金标准；对符合条件且收入较低的保障对象采取租金减免。社会投资建设并运营管理的公租房，各地可按规定对符合条件的低收入住房保障对象予以适当补贴。已建成并分配入住的廉租房统一纳入公租房管理，其租金水平仍按原有租金标准执行。

在维持租金相对稳定的前提下，各县（区）、平凉工业园区可考虑保障对象收入水平的变化，动态调整租金减免或补贴额度。

（三）规范租金的收入和使用

1．政府投资的公租房的租金收入按照政府非税收入管理的有关规定缴入同级财政，实行收支两条线管理，专项用于偿还公租房贷款本息及公租房的维护、管理等。租金由房管局或物业管理企业负责代收和缴存，需要使用时，由房管局或物业管理企业提出申请，经同级建设部门审核，报同级财政部门审批拨付。政府投资的公租房维修养护费用主要通过公租房租金收入以及配套商业服务设施租金收入解决，不足部分由财政预算安排解决。

2．社会力量投资实行共有产权管理的公租房的租金由建设单位或物业企业统一代收，按产权比例分配缴存，属于政府的租金收入上缴同级财政，属于企事业单位的租金收入在足额提留住宅专项维修资金后由企事业单位支配。社会力量投资实行共有产权管理的公租房由产权共有人按照各自的产权比例承担维修养护费用。

（四）严格租后管理

1．配租对象选择公租房后，公租房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象必须签订书面租赁合同。公租房租赁期限一般为3年，最长不超过5年。租赁合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。

2．承租人通过购买、获赠、继承等方式在申请公租房所在地获得其他住房或在租赁期内超过政府规定的收入标准的，应当退出公租房。承租人有转租、出借、空置公租房，改变公租房结构用途和使用性质，无正当理由拖欠租金等违规违约行为的，可解除租赁合同，收回公租房，其行为记入信用档案，5年内不得再申请公租房。

3．各县（区）、平凉工业园区要进一步加强和改进公租房小区物业服务工作，不断完善水、电、暖、交通、医疗、就学和商业服务设施等配套建设，引导专业化的企业或机构做好运营、物管、维修等日常工作，让住户住得安心、放心、舒心。

（五）依法加强公租房监督管理。对住房保障主管部门及其工作人员、公租房所有权人及其委托的运营单位、公租房申请人、承租人、房地产经纪机构及其经纪人员在公租房行政监管、管理维护、申请登记、承租使用、中介经纪等过程中的违法违规行为，按照国家《公共租赁住房管理办法》的法律责任规定进行调查追究，严肃惩处。

本实施意见未尽事宜按照国家和省上的公租房管理办法执行，各县（区）、平凉工业园区应结合本地工作实际制定具体实施办法。

平凉市人民政府办公室

2014年9月18日

附件：http://www.plzwgk.cn/GovInfoOpen/web/GKinfo.aspx?id=PL0001-D1000-02-201411-00019

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