白银市人民政府办公室关于印发进一步促进房地产业持续稳定健康发展的实施意见的通知

各县、区人民政府，市直有关部门，中央、省在银有关单位：

《进一步促进房地产业持续稳定健康发展的实施意见》已经市政府第50次政府常务会研究通过，现印发你们，请结合实际认真贯彻执行。

白银市人民政府办公室

2015年8月5日

进一步促进房地产业持续稳定健康发展的

实施意见

为进一步促进我市房地产业持续稳定健康发展，根据《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设工作的意见》（国发[2015]37号）、《国务院办公厅进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发[2014]36号）、《甘肃省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》（甘政发〔2015〕50号）、《甘肃省人民政府关于加快棚户区改造的实施意见》（甘政发〔2013〕95号）等有关政策措施，结合我市实际，制订本实施意见。

一、加快推进保障性安居工程建设管理工作

（一）提高项目手续办理时效。市、县(区)发改、规划、国土、建设、环保等部门要按照各自职责对纳入年度计划任务的保障性安居工程项目在办理项目手续时开通“绿色通道”，优先办理、限时办结。市上将建设项目联审联批工作从可研审批到竣工验收按关联性整合为5个阶段，分别是可研审批、用地审批、规划许可、施工许可和竣工验收阶段，每个阶段由一个牵头部门负责协调督促，采取“一门受理、抄告相关、联审会办、限时办结”的运行模式。可研审批阶段牵头部门为市发改委,用地审批阶段牵头部门为市国土局,建设工程规划许可审批阶段牵头部门为市规划局,施工许可(开工报告)和竣工验收审批阶段为市住建局。简化申报材料，简化审批程序，提高工作效率，实现项目审批、规划许可、土地使用、环境影响评价、施工许可、费用减免等手续办理“一站式”服务，取消各部门“搭车”审查行为。各牵头单位要尽快出台各自阶段“联审联批”办法，做到“随报随批，精准迅速、高效快捷”。

（二）用足用好国家政策性贷款。筹备成立白银市保障性安居工程建设投资有限公司，搭建市本级保障房和棚改项目融资贷款平台。各县区政府及市财政、住建等部门要加强与国家开发银行甘肃省分行合作，协调进一步加大贷款发放力度，争取对“红线”外与棚户区改造直接相关且已纳入城镇棚户区改造规划并同步报批的城市基础设施项目给予信贷支持。充分利用农业发展银行甘肃省分行网点多、资金使用灵活、综合成本低的优势，积极支持涉农棚户区改造和保障房建设融资贷款工作。

（三）推行棚改货币化安置。中央预算内投资可用于购置棚户区改造安置房的配套基础设施投资，中央和省级财政补助资金可统筹用于棚改货币化安置。各县（区）政府要用足用好国家棚户区改造政策，研究制定棚改货币化安置的政策措施，通过纯货币补偿、组织棚改项目区的居民自主选购商品住房或政府购买存量商品住房异地安置等方式，大力推行棚改货币化安置，在国有土地棚户区改造中，被征收人选择纯货币补偿安置的，可优于实物安置条件给予一次性货币奖励。各县（区）政府要建立公开、公平、公正的存量商品房回购机制，推动存量商品房转为棚改安置房，积极推进棚户区改造“以购代建”模式，打通棚改安置房和商品房之间的通道，有效消化商品房库存。

（四）优化棚改安置项目建设。把城市危房改造纳入棚户区改造范围。放开棚户区和城中村改造安置项目的户型和面积限制，充分调动社会力量参与项目建设。对人口密度较大城市中心区域的棚户区（城中村）改造安置项目，在城市规划允许的前提下，规划部门可根据实际情况按程序依法适当提高容积率。

（五）确保保障性安居工程项目建设用地。各县（区）政府要加强规划引导，推进“多规合一”，对棚户区改造和保障房建设用地“优先保障、按需供应、应保尽保”，市、县国土资源主管部门要依据城市规划、保障性安居工程建设年度计划，合理确定棚户区改造和保障性住房建设用地规模，将建设用地纳入土地利用总体规划，在土地供应中优先进行安排，并简化行政审批流程，提高审批效率。商品房开发用地规模过大的县区，要研究制定未开发房地产用地的用途转换方案，允许通过调整土地用途、规划条件，将未开发房地产用地转为棚户区改造和保障性住房建设用地。严格落实及时足额提取土地出让金总额的5%用于公共租赁住房建设配套资金。通过出让方式取得土地的棚改项目，所得土地出让收益，在扣除国家、省规定的计提费用后，按收支两条线管理，全部用于该项目公租房建设、拆迁安置补偿和配套基础设施建设。对列入当年和下一年度棚户区改造和保障性住房项目计划的建设用地，市国土资源主管部门要按照审批权限随报随批。市国土资源主管部门要督促各县（区）落实棚户区改造和保障性住房建设用地计划，确保项目顺利实施。

（六）依法做好征收补偿工作。按照国家和省上有关规定，市、县（区）要出台棚户区改造实施方案，调整健全棚改工作领导小组，充实棚改工作力量，建立棚改工作联席会议制度，定期不定期的组织召开棚改工作推进会，协调解决工作中遇到的困难和问题。要结合工作实际，完善制定房屋征收补偿办法，依法实施房屋征收工作；各县（区）政府要严格征收程序，坚持决策民主、程序正当、结果公开的原则，在实际征收中严格坚守政策底线，决不允许突破或变通。绝大多数住户已签订征收补偿协议，个别拒不签订协议的“钉子户”，将按照国务院令相关规定，由各县（区）政府申请法院强制执行，并取消对被征收户的所有奖励和政策性补助。要建立健全征收机构，理顺管理体制，充实管理人员，确保征收工作顺利进行。

（七）鼓励社会力量参与棚改。各县（区）政府要用好国家棚改补助资金和政策性贷款，吸引社会资金参与投资和运营棚户区改造项目，在市场准入和扶持政策方面对各类投资主体同等对待。要根据棚改项目的实际情况，扩大融资渠道和融资范围，加大市场化运作力度，要采取政府与社会资本合作（PPP）模式，加快推进棚户区改造。各银行业金融机构要合理配置信贷资源，积极支持符合信贷条件的棚改和保障房建设项目。继续支持资质良好、诚信经营的房地产企业的合理融资需求。鼓励各县区符合条件的棚改和保障房建设项目通过发行债券进行融资。

（八）加强项目动态管理。各县（区）政府要落实棚改和保障房项目“半月报告、每月分析”制度，随时掌握情况，加强日常调度，及时解决问题，加快项目建设进度。要加大督查力度，实行季度通报制度。各地要抢抓时间节点，倒排工期，瞄准目标任务，抓投资、促进度。要用好中央及省级财政专项资金，以财政专项资金的使用进度促进投资进度和项目建设速度。

（九）严格执行税费减免政策。坚持把保障性安居工程的税费减免政策落实到位，对保障性住房和棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，行政事业费包括防空地下室易地建设费（含高层）等；政府性基金包括城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、城市教育费附加、地方教育费附加、城镇公用事业附加等。对棚户区改造和保障性住房项目规定减免的城市基础设施配套费，不再进行申报审批，由发改部门通过审查立项批复、可研批复或实施方案，直接予以减免。依据《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和棚户区改造有关税收政策的通知》精神，研究出台棚户区改造安置房和保障性住房产权证办理、产权界定、上市交易等相关政策，明确棚户区改造和保障性住房房屋产权证办理过程中涉及的相关税费收取标准以及减免税种。取消保障性安居工程建设项目供热管网建设费等无依据收费项目，各相关部门要出台支持保障性安居工程建设的相关优惠政策，明确收费类别、依据和标准，并向社会公布，接受监督。严禁搭车收费，通过降税清费，降低保障性安居工程项目的建设成本。

（十）有效消化保障性安居工程存量房源。各县（区）政府结合推进新型城镇化和户籍制度改革，适度放宽户籍、住房、财产和收入等准入条件，降低住房保障申请准入门槛，扩大保障覆盖面，将行政事业单位干部职工中的无房户和住房困难户纳入住房保障范围；住房保障对象的家庭收入标准和住房困难标准，由县区人民政府参照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，结合当地经济发展水平和住房价格水平确定。住房保障面积标准，由县区人民政府根据当地家庭平均住房水平及财政承受能力等因素统筹研究确定。住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和保障面积标准实行动态管理，由县区人民政府每年向社会公布一次。各县区人民政府按照《住房和城乡建设部办公厅关于加快公共租赁住房分配入住的通知》（建办保函〔2015〕212号）要求，准确掌握底数，科学制定分配工作计划，完善工作方案，及早启动申请受理、审核分配等工作，采取有效措施，切实加快公租房分配入住，确保于2015年年底前全面完成2012年底前开工建设的公共租赁住房分配入住率达到90%以上的目标。各县区结合实际，研究制定政策，探索将棚户区改造存量房作为经济适用房、限价商品住房面向城区中低收入家庭中的无房户等住房困难家庭公开配售。

（十一）适度放宽保障房户型比例。结合城镇化建设的总体要求，今后公租房建设向乡镇、企业比较集中或有一定需求规模的建制镇倾斜，以解决乡镇教育医疗等单位、企业职工和农村低收入家庭的住房困难，各县区在深入细致的做好公租房调查摸底工作基础上按需自愿申报。新建公租房的户型建筑面积严格控制在90平方米以内。

（十二）保障性安居工程配套基础设施同步规划建设。坚持保障性安居工程与配套基础设施和公共服务设施同步规划、同步施工、同步交付使用。列入年度保障性安居工程项目“红线外”的供水、供电、供气、供热、通讯、污水与垃圾处理等市政基础设施必须同步实施，项目竣工交付使用时务必确保能够分配入住。新建保障房和棚改安置房小区（红线内）的供水、供电、供气、供热、通讯等配套基础设施和公共服务设施同步规划建设并交付使用，由相关行业通过公开招标，在保本微利的情况下配套建设，适当收取管网增容等经营性收费。对后续管理实行终端服务、终端收费，加强政府监管，有效解决保障性安居小区物业管理难等问题，消除社会隐患。

(十三)完善和规范经济适用住房上市交易管理。购买经济适用住房不满5年的，不得直接上市交易，购房人确需转让经济适用住房的，由当地政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年（含5年），购房人上市转让经济适用住房的，应向当地政府补缴同地段、同类普通商品住房交易指导价与经济适用住房原合同价格差额20﹪的土地收益等价款后，取得完全产权。具体由市县住房保障管理部门负责核算收取，收取的补交价款列为后续保障性住房建设和管理资金，严格执行“收支两条线”管理模式，专款专用。市县房地产行政管理部门要会同有关部门结合各地段普通商品住房交易价格，每年制定普通商品住房交易指导价格，报经当地人民政府同意后公布。届时当地普通商品住房售价，按政府每年公布的普通商品住房交易指导价格执行。购房人办理取得完全产权房屋权属登记时，除减半收取房屋登记费外，按规定缴纳其他税费。

二、鼓励引导居民住房消费

（十四）取消商品住房限购。各县（区）要结合当地房地产业发展实际，制定配套政策，取消对商品房开发项目套型、面积限制，取消居民购买新建商品住房限定购买套数、提供一定年限内纳税或社会保险缴纳证明等限制。鼓励住房需求比较集中的单位团购商品住房、职工公寓、集体宿舍等满足职工住房需求。

落实税收支持政策，对个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。个人购买房屋时间，以房屋买卖合同订立时间为准。个人购买、销售住房涉及其他税收的，按国家现行税收政策执行。

（十五）改进住房信贷政策。鼓励银行业等金融机构加大对房地产业的信贷支持。继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金贷款的组合贷款，支持居民自住和改善性住房需求。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，利率水平根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

（十六）加大住房公积金支持力度。全市住房公积金个人贷款最高额度由35万元提高到40万元，最长贷款期限由20年延长到25年。贷款到期年龄延长至法定退休年龄后5年。外地缴存公积金，本人、配偶及直系关系亲属户籍在白银市并购房的，可在我市办理公积金贷款。购买住房（二手房除外），自购房合同签订之日起一年内有效调整为自购房合同签订之日起两年内有效；贷款最高比例为房价的80%，首付款与贷款之和不能超过房屋总价，贷款资金转入售房单位账户；取消房款全额付清不予贷款的规定，因特殊原因付清房款的，贷款资金转入借款人账户。购买二手房，自交易过户之日起一年内有效，贷款最高比例为房价的80%，同时不超过抵押房屋评估价值的70%，贷款资金转入借款人账户。非公单位职工购房符合贷款条件，单位正常缴存时间1年以内的，可申请住房公积金贷款15万元，超过1年的，可申请最高额度贷款。住房公积金保证人需要使用住房公积金的，可变更保证人。放宽提取条件，扩大提取范围。职工购房办理产权证后五年之内，可凭房产证、全额付款发票提取本人及配偶的住房公积金；本人和配偶在公积金缴存地和实际工作地无住房且租赁住房的，可按规定数额提取本人和配偶的公积金支付房租；纳入我市城市居民最低生活保障范围的职工，可每年提取本人及配偶当年缴存的公积金，贷款职工可每年提取本人及配偶住房公积金冲还贷款。

三、激发市场活力，促进房地产市场健康稳定发展

（十七）建立完善住房租赁服务平台。借助房地产交易登记信息系统、信息发布系统、商品房合同网上签约系统等平台，逐步实现房屋租赁网上签约、租赁合同网上登记备案，以方便租赁当事人实现公开透明的房屋租赁活动；着手建立市一级住房租赁信息服务平台，把当前的房屋租赁登记备案管理平台和交易信息平台相结合，摸清房屋租赁市场的底数，实现对房屋租赁市场信息的动态化管理。廉租房和公共租赁住房房源可一并通过住房租赁信息平台向社会发布。

（十八）积极培育住房租赁中介组织。县（区）政府要积极探索建立支持经营住房租赁市场发展的融资渠道，鼓励成立经营住房租赁的中介企业，通过长期租赁或购买社会房源向社会出租；也可以根据市场需求进行装修改造后，向社会出租。要提供专业化的租赁服务，积极引导从事中小户型、中低价位的住房租赁经营服务。

（十九）支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租。支持房地产开发企业转变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变，在新建商品房项目中长期持有部分房源，用于向市场租赁；也可以与经营住房租赁的企业合作，建立开发与租赁一体化、专业化的运营模式。支持房地产开发企业将其持有的存量房源投放到租赁市场，或者转成租赁型的养老地产、旅游地产等，并享受相应行业的优惠政策。县（区）政府要结合地域优势，研究出台支持养老地产、旅游地产加快发展的具体措施。

（二十）支持从租赁市场筹集公共租赁房房源。县（区）政府可以通过购买方式，把适合作为公租房或经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房。保障性住房要逐步从实物保障为主转向建设和租赁补贴并重。鼓励和支持符合公共租赁住房保障条件的家庭，通过租赁市场解决住房问题，政府按规定对中低收入住房困难家庭提供货币化租赁补贴。

（二十一）引进国内知名房地产开发企业。县（区）政府要继续加大招商引资力度，引进实力雄厚、创新能力强、资质水平高的国内知名企业在本地落户，激发市场活力，促进房地产市场主体和产品多元化，拉动房地产投资和消费。要进一步提高房地产业项目的品质品相，以优美的环境、完善的配套设施、优质的服务满足不同群体的住房需求。

（二十二）加快推进产业链形成。引导房地产开发企业与建材、建筑、装饰装修、家具家电等上下游企业的合作，延长产业链条，促进经济发展。要引导房地产开发企业与金融企业合作，银行业金融机构要合理配置信贷资源，满足资质良好、诚信经营企业的信贷需求，提升企业的竞争能力与发展后劲。

（二十三）支持地方房地产企业优化重组。县（区）政府要鼓励有资信实力和品牌优势的房地产企业，通过兼并、收购、重组等方式，开展规模化开发和集团化运作，不断提升市场竞争能力、后续发展能力。对具备转让条件的开发项目，允许企业以投资、入股或转让方式进行合作，支持企业跨区域、多元化和品牌经营。

四、强化服务，全面落实各县（区）政府的主体责任

（二十四）加强房地产市场形势分析研判。县（区）政府要组织力量对本地区房地产业发展现状全面调查摸底，认真分析供求关系，合理确定住房建设和用地供应规模，加强房地产市场形势的分析研判。要加强政策研究，紧密结合实际，及时制定出台有利于本地区房地产市场健康发展的政策措施。

（二十五）落实稳控房地产市场主体责任。县（区）政府要切实履行稳定房地产业和房地产市场、加快保障性安居工程建设的主体责任,发挥房地产市场调控和住房保障工作联席会议制度作用，及时协调解决房地产市场调控和保障性安居工程建设中的重大问题，加快推进以棚户区改造项目为重点的保障性安居工程建设，确保完成年度责任书确定的任务。要采取切实有效措施，加快推进历年结转续建的保障性安居工程及其配套设施项目建设，合理调整住房保障标准，创新保障措施，积极探索用货币化模式解决住房保障问题的新路径，做好新旧政策的衔接，切实提高保障性住房入住率。要进一步完善住房保障制度，结合实际，合理确定保障性住房分配和准入条件，健全退出、监管、后续管理机制，保证政府公共资源得到高效公平使用。

（二十六）加强重点开发项目协调服务。各县（区）政府要建立建设、金融等行业信息服务平台，重点监测棚户区改造项目和大型房地产开发楼盘、城市综合体等重大项目进度和城市基础设施配套建设情况。金融部门贷款支持的项目，政府配套的基础设施要及时跟进。要加强对大型房地产开发企业和规模较大楼盘和城市综合体项目建设的定期监测分析，及时掌握情况，帮助企业解决实际问题，促其发展壮大。

（二十七）健全信息共享和预警预报机制。各县（区）政府要组织统计、房地产、国土资源等部门建立房地产开发、商品房交易、土地供应信息共享机制，及时提供统计数据，不断提高统计质量。要整合资源、增加投入，在县（区）住房和城乡建设主管部门建立统一的信息平台；组织相关部门，通过房地产信息平台，依托房地产管理的业务系统，将分散于房地产开发、交易、租赁登记备案、权属登记等管理环节的市场信息有机整合起来，纳入与房地产市场发展相关的土地、金融等其他信息系统，形成全面客观地反映各县（区）房地产市场运行状况的分类、分区域、分结构的房地产市场预警预报系统。

（二十八）切实提高审批效率。深化行政审批制度改革，加快项目审批进度。国务院、省政府要求取消涉及房地产行业的行政审批事项要全部取消，建立规范高效的开发项目审批流程。房地产等非国有资金投资项目由招标制改为备案制，要规范承担公共服务职能的企业经营行为，严禁向房地产企业强制性指定产品，强行收费，规范房地产项目竣工验收程序，取消各部门搭车审查行为。

按投资比例确定商品房预售许可条件。对投入开发建设资金达到项目建设总投资25%以上的房地产开发项目（由监理单位出具资金投入证明），能确定施工进度和竣工交付日期的，可办理商品房预售许可证。

（二十九）规范市场交易行为。要进一步规范商品房预（销）售和二手房交易行为，各县（区）要于2015年9月1日前全面建立和完善商品房预（销）售网上签约和二手房交易网上签约

系统。

（三十）清理规范各项收费。各县（区）政府要加强收费公示公开工作，相关部门和单位要将收费项目、标准和依据在其网站和收费场所向社会公布，主动接受社会监督。要厘清房地产开发企业各项收费项目，规范收费标准和收费方式，清理不合理收费，严禁搭车收费。对法律法规未作明确规定的保证金一律不得收取。各级建设和监察部门要共同建立违规收费举报平台，对国家已明令禁止仍继续收费或变相收费的违法违规行为，发改、财政、监察要联合依法严肃查处，切实制止乱收费行为。

（三十一）强化责任考核。市政府对各县（区）政府《住房保障目标责任书》执行情况进行半年和年终考核。对未完成责任书规定任务的县（区）政府主要领导进行约谈问责。各县（区）政府也要制定考核办法，以责任促落实。

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