泉州市人民政府关于加强全市物业管理工作的若干意见（试行）

泉政文〔2009〕197号

各县（市、区）人民政府、泉州开发区管委会，市政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：

物业管理是与人民群众生活息息相关的重要工作。加强物业管理，不仅有利于改善城市发展和群众生活环境，而且对于深化平安泉州建设，创建文明城市、卫生城市，促进物业保值增值，构建和谐社会具有重要意义。为贯彻落实科学发展观，坚持以人为本，全面提升物业管理水平，进一步优化人居环境，根据物业管理相关法规和国务院《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》精神，结合我市实际，现就加强全市物业管理工作提出如下意见：

一、建立明晰的行政执法监督体系

市房地产管理局是全市物业管理活动的行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作，负责全市物业服务企业资质管理，组织贯彻物业管理法律、法规和政策，组织制定全市物业服务行业发展规划和政策，牵头整顿物业市场秩序，指导物业招投标活动，组织开展物业从业人员培训教育，负责市区住宅专项维修资金的归集、使用和管理。各县（市）房地产行政主管部门全面负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。各区房地产行政主管部门负责制定辖区内物业服务行业发展规划和政策；主管辖区范围内业主大会、业主委员会的成立备案及其他活动的监督工作；负责审批前期物业服务采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业工作；接受市房地产管理局的委托，行使对辖区内违反物业管理法规行为的相关行政处罚权，牵头整治辖区内的物业服务市场秩序；配合市房地产管理局开展物业服务企业检查工作。

各级各有关单位要按照各自职责，依法做好与物业管理有关的管理和执法监督工作。市有关行政主管部门在物业管理中的执法管理事项（行为）具体即：

房地产管理部门负责查处：（一）擅自改变物业管理区域内的公共建筑和共用设施用途；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备；（四）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（五）拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（六）建设单位未按规定配足物业管理用房；（七）物业服务企业违反有关规定，对业主或者使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门；（八）其他依法应由该部门查处的行为。

建设部门负责查处:（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自改变建筑主体和承重结构；（二）擅自扩大承重墙上原有的门窗尺寸;（三）擅自拆改房屋承重结构；（四）住宅小区工程未经竣工验收备案或者验收不合格，擅自投入使用；（五）其他影响小区建筑结构和使用安全的行为。

城市管理行政执法部门负责查处:（一）违法搭建建筑物、构筑物；（二）改变建筑物外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）擅自改变储藏间功能等各种改变建筑物使用性质的行为；（四）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；（五）侵占园林绿地或擅自砍伐、移植、修剪等损坏城市花草树木；（六）未经有关部门批准现场搅拌混凝土；（七）乱倒建筑及生活垃圾；（八）在人口集中地区和其他依法需要特殊保护的区域内，焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、皮革、垃圾以及其他产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质；（九）未经批准在城市市区进行产生环境噪声污染的夜间施工作业；（十）未经批准擅自饲养家畜家禽影响市容和环境卫生；（十一）行使卫生行政管理方面法律、法规、规章规定的对城市流动饮食摊点食品卫生的行政处罚权；（十二）其他依法应由该部门查处的行为。

公安部门负责查处：（一）违反治安管理条例以及生产、销售、运输、储存、燃放烟花爆竹等行为；（二）其他依法应由该部门查处的行为。

消防部门负责查处:（一）擅自改变建筑物防火间距、耐火等级、防火分区、消防安全疏散条件、消防设施；（二）增加建筑物火灾荷载、占用道路设施；（三）实施其他影响消防安全的行为。

交警部门负责查处：（一）开放式小区车辆乱停乱放等交通违法行为；（二）配合住宅小区内车辆乱停乱放的整顿工作。

工商部门负责查处：（一）依照相关规定自行或者配合其他相关职能部门，查处在物业管理区域内未取得营业执照擅自从事经营活动的违法行为；（二）对住宅改变为经营性用房、申请人未能提交利害关系人书面同意材料的，不予核发营业执照；（三）其他依法应由该部门查处的行为。

环保部门负责查处:（一）贮存、堆放、弃置、倾倒、排放工业污水、工业废弃物；（二）城市饮食服务业的经营者未采取有效污染防治措施，致使排放的油烟对附近居民的居住环境造成污染；（三）其他依法应由该部门查处的行为。

其他职能部门应依据职责查处相关物业管理活动的违法违规行为。市级行政主管部门要加强业务指导和监督检查，促进县级物业管理工作有效开展。各县（市）人民政府要在部门机构设置中明确相关部门在物业管理工作中的职责。

二、建立三级物业管理协调体系

按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，建立“县（市、区）、街道（乡、镇）、社区（村）”三级物业管理协调体系。

县（市、区）人民政府要定期召开会议听取辖区内物业管理工作汇报，协调解决辖区内物业管理重大问题。

街道办事处（乡、镇政府）要牵头负责组建本行政区域内已具备条件的住宅小区业主委员会或召开业主大会，定期组织业主委员会委员的小区综合管理业务培训；负责集中受理业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业在物业管理活动中的综合性投诉；负责建立街道（乡镇）物业管理联席会议制度，牵头组织房地产行政主管部门、社区居委会（村委会）、辖区派出所、各个物业管理区域业主委员会、物业服务企业作为成员的联席会议。各成员单位要加强沟通，共同协商，及时有效解决物业管理活动中出现的矛盾、纠纷。联席会议事项涉及相关行政职能部门的，有关部门应当积极参与。

社区居委会（村委会）要协助街道办事处（乡、镇政府）组建住宅小区业主委员会或召开业主大会，指派代表参加相关物业管理区域首次业主大会筹备组和换届筹备组工作，依法加强对业主大会、业主委员会和物业服务企业的指导和协调；对因物业管理区域调整等原因需要解散业主大会的，应协助做好业主共同财产清算工作。支持物业服务企业在社区开展服务活动，协同县（市、区）房地产行政主管部门加强对小区物业经理和物业从业人员的管理，对物业服务企业和辖区内住宅小区的评先评优工作提出意见。将物业管理纳入社区建设的重要内容，教育居民依法履行应尽的义务，开展多种形式的社会主义精神文明建设活动，调解民间纠纷，协助维护社会治安，合力做好社区内物业管理各项工作。

三、规范物业管理活动中相关主体行为

物业服务企业要按照物业服务合同的约定，提供相应服务，收取物业服务费，实行明码标价收费公示制度。因物业服务收费问题产生纠纷的，不得对业主强制停水、停电，应通过平等协商或法律途径解决。物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，应向最终用户收取有关费用，并承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。协助做好物业管理区域内的安全防范工作，对发现业主或者使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家有关规定以及业主规约行为的，应当予以劝阻、制止。对违反业主规约的行为劝阻、制止无效的，应当在24小时内报告业主委员会；对违反国家有关规定的行为，应当在24小时内报告当地有关行政主管部门。在承接物业或退出物业时，应按照规定做好查验和物业管理资料的移交工作。

建设单位应当按照规定配置相应的物业管理用房，具体为：建筑面积10万平方米以下的小区，按照不少于总建筑面积4‰且不少于50平方米配置；建筑面积超过10万平方米的，超过面积部分按照2‰增配。按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。办理物业承接验收手续时，依法做好相关资料的移交工作，对共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，应当及时整改。对已竣工但未出售或者尚未交给物业买售人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。不得擅自处分业主依法享有所有权或使用权的物业共用部位、共用设施设备。

业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，根据业主大会授权就涉及全体业主的物业服务纠纷依法进行诉讼，负责召集业主大会会议，向相关社区居委会（村委会）通报有关情况。定期公布财务经费使用情况，协调业主之间、业主与物业服务企业之间关系，督促业主及时交纳物业服务费用和专项维修资金，配合公安机关做好维护物业管理区域内的社会治安，配合社区居委会（村委会）依法履行自治管理职责，支持社区居委会（村委会）开展工作并接受其指导和监督。组织任期期满后的换届选举，依法做好相关资料移交和财产清算工作。对任意弃置垃圾、排放污染物或者产生噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主委员会可实行合理的薪金补助制度，具体由业主大会在业主管理规约中明确。

四、加强物业服务队伍管理

加强对从业人员培训教育。市、县两级房地产行政主管部门要结合本地实际，定期开展物业从业人员资格培训、继续再教育、物业技能竞赛等活动，邀请专家举办专题讲座，不断提高从业人员职业素养、技能和服务水平。人员资格培训活动至少每两年举办一次，继续再教育每年举办一次。

开展评优创优，增强行业自律。市、县两级房地产行政主管部门通过开展两年一次的物业小区评优创优活动，发挥行业先锋模范作用，营造争优、创优氛围，促进物业服务专业化、品牌化发展。充分发挥行业协会作用，开展行业自律和行风建设互评互查活动。

整顿物业服务市场秩序。市、县两级房地产行政主管部门要会同相关部门开展物业服务市场秩序整治活动，严肃处理物业服务企业侵犯业主权益、未取得资质从事物业服务行为以及财务不透明等各项违法违规行为。

实行小区经理登记制度。市、县两级房地产行政主管部门要会同街道办事处（乡、镇政府）、社区居委会（村委会）强化对小区经理人员综合考核管理评定，定期对物业服务企业在履行《物业服务合同》和落实物业管理相关法律、法规规定等工作进行评议，建立行业约束机制。小区经理登记制度由市房地产行政主管部门制定。

五、引导和扶持物业服务行业发展

建立“质价相符”的物业服务收费标准。物价部门要定期测算普通住宅小区物业服务实际成本、法定税费及物业服务企业的合理利润，联合房地产行政主管部门及时制定与物业服务等级相适应的政府指导价格，定期向社会公布；要监督物业服务企业全面推行明码标价收费公示制度，将收费项目、收费标准和服务内容等在住宅小区内向业主公示。建议法院对物业服务费诉讼判决适用简易程序和起动支付令执行，达到快速立案、协调、审理、审结、执行。金融部门要将经法院判决确认属业主恶意欠缴的行为纳入银行个人征信系统，依法采取各种方式督促业主诚信缴费。

完善小区配套建设。各级各有关部门要将辖区内一些分散的、规模较小的旧住宅小区整合成一定规模的物业管理区域，实现物业管理资源共享和规模效益。要通过采取选聘物业服务企业入驻实施专业化管理、业主大会决议自治、业主大会委托社区居委会管理等方式，解决旧住宅小区管理难问题。鼓励社区居委会（村委会）成立物业服务企业，发展专业化的物业服务。新建楼盘要配足物业管理用房及停车位、车库等配套设施。物业管理用房建筑面积不计入容积率，不进行产权面积公摊。对未实行“一户一表”改造的物业管理区域，物业管理单位要积极配合供水或供电单位加快推进“一户一表”改造。自来水公司对小区原有的二次供水变频设施进行使用评估，确认变频设施可以使用的应当节约成本予以留用；对更新转换的产品应承担相应的保修维护责任。物业小区的业主按照规定缴交住宅专项维修资金，维修资金管理规定由房地产行政主管部门会同财政部门制定报政府批准后实施。

优化物业服务市场环境。要培养健康的物业服务市场，依托行业协会，强化行业自律管理，建立物业服务招投标有形市场，规范物业项目接管和前期物业服务招投标。发挥品牌企业带动效应，依托前期物业服务招投标平台，积极引入资质高、信誉好、服务质量优的大型品牌物业服务企业入驻，推动全市物业服务水平的逐步提升。抓好以动态考核为主的行业管理，严格市场准入，逐步尝试企业等级评定制度，完善企业信用管理体系，对物业服务企业违规行为及时记入信用档案，并适时向社会公布，逐步形成规范有序的市场环境和优胜劣汰的市场竞争机制。

六、强化组织实施

加强实施目标责任考核。自2010年起，市政府将物业管理工作纳入对县（市、区）政府及市直相关部门的工作考核，县（市、区）政府将物业管理工作纳入对街道办事处（乡镇政府）、社区居委会（村委会）、各相关职能部门（基层组织）年度工作考评的重要内容。要逐级签订年度物业管理工作目标责任书，对下一级单位的物业管理工作实行定期督查，年终听取物业管理工作情况汇报，并会同效能管理部门进行综合评定。对工作考核或综合评定不合格的单位，不得评为综合治理、平安建设先进单位和文明单位。

健全保障机制。各级各有关部门要加强物业管理机构建设，确保物业管理工作有机构、有人员负责。各级财政要安排物业管理专项资金，用于奖励工作到位、成绩突出的物业管理单位和个人，要为各物业管理行政机构核拨相应的工作经费和人员经费，加强物业管理力量。

加强文明礼仪教育。要结合物业管理工作，弘扬志愿精神，普及志愿理念，加强文明礼仪教育，开展争创“文明家庭”、“文明楼院”、争当“文明市民”以及开展各种形式的志愿活动，在小区内形成尊老爱幼、互助友爱、家庭和睦、邻里团结的和谐人际氛围。开展丰富多彩文体活动，普及科学知识，移风易俗，营造文明健康的社会风气，带动小区文明建设、综合治理等工作再上新台阶。

营造良好的舆论氛围。新闻媒体和各有关单位要采取多种形式，大力宣传物业管理相关法规规定，加强物业管理的正面舆论宣传，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识和责任意识，树立物业管理的服务消费观念，引导业主支持和主动参与物业管理活动，自觉遵守物业管理法规和业主规约，推动全市物业管理水平的不断提高。

二○○九年十月十日

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