宣城市人民政府办公室关于印发《宣城市市区物业管理办法》的通知

各县、市、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

《宣城市市区物业管理办法》已经市政府常务会议研究通过，现印发给你们，请遵照执行。

2013年4月27日

宣城市市区物业管理办法

第一条为规范市区物业管理，提高物业服务水平，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众生产生活环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》等法律法规规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于宣城市城市规划区范围内的物业管理活动及其监督管理。

第三条物业管理工作应按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，坚持业主自治、专业服务与依法监管相结合。

第四条健全“市、区、街道（乡镇）、社区（村）”四级管理体制，实行“政府主导、市场运作、重心下移、扁平管理”的管理模式，形成“市住房和城乡建设委员会强化行业管理，宣州区人民政府（宣城经济技术开发区管委会）及相关街道办事处（乡镇政府）具体负责，政府各职能部门密切配合”的物业管理工作运行机制，把物业管理作为社区管理的重要组成部分，推行社区管理、业主自治、物业服务“三位一体”的社区物业管理方式。具体职责为：

（一）市住房和城乡建设委员会是全市物业管理行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作，市房地产管理局具体负责日常工作。主要职责是：负责物业管理法律法规、政策宣传；研究制定全市物业管理配套政策；指导县市区（宣城经济技术开发区）的物业管理工作；组织开展物业管理行业创优达标活动等工作。

（二）市规划、物价、民政、城管执法、环保、工商、人防、质监、公安（消防）等部门和单位应当结合各自职责分工，密切配合，齐抓共管，共同做好物业管理有关工作。

物业管理区域内，供水、供电、供气等单位，应当按照有关法律、法规规定承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修养护责任；对最终用户实行装表到户、收费到业主，直接为业主服务。

（三）宣州区住房和城乡建设委员会（宣城经济技术开发区物业主管部门）负责宣州区（宣城经济技术开发区）辖区内物业管理活动的监督管理工作，内设的物业管理机构具体负责日常工作。主要职责是：贯彻物业管理法律、法规和政策；负责从业人员培训考核；负责对街道办事处（乡镇政府）、社区居委会（村民委员会）物业管理工作的指导和考核；会同宣州区价格主管部门负责物业服务收费管理工作；负责物业服务企业资质管理工作；负责物业服务企业的监督管理及物业服务企业信用档案的建立；负责物业专项维修资金的管理、使用和监督；负责业主大会、业主委员会成立并指导其相关工作；负责物业管理投诉处理工作。

（四）街道办事处（乡镇政府）设立物业管理办公室，配备2-3名专兼职工作人员，负责辖区内物业管理工作。主要职责是：负责指导、监督社区居委会（村民委员会）、物业服务企业、业主委员会开展物业管理工作；负责业主大会成立和业主委员会选举、换届工作；指导、监督业主委员会日常活动；协助处理物业管理投诉，协调物业管理与社区管理、社区服务之间的关系等。

（五）社区居委会（村民委员会）主要职责是：负责协助街道办事处（乡镇政府）组织业主大会成立和业主委员会选举、换届工作，协助街道办事处（乡镇政府）指导物业服务企业开展工作；协助处理物业管理投诉，并确定具体人员，做好物业管理日常工作。

第五条加快业主自治组织建设，做好业主大会成立、业主委员会选举和换届工作。新建物业首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担；老旧小区的首次业主大会会议筹备经费由组织单位自行解决。市、区政府（宣城经济技术开发区管委会）根据业主自治组织的成立、换届及运转情况，酌情予以奖励。

第六条经业主大会同意，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，其经营收益可以提取适当比例用于业主委员会工作经费，具体账目应定期在物业管理区域内公示，接受业主监督。宣州区（宣城经济技术开发区）物业主管部门应建立相关制度，加强监督管理。

第七条创新业主委员会工作机制，积极推行社区居委会（村民委员会）受聘担任业主委员会执行秘书等制度。社区居委会（村民委员会）受聘担任业主委员会执行秘书后的主要职责是：组织选聘物业服务企业、参与物业管理区域内重大事项的决策等业主自治工作；依照物业服务合同，监督物业服务企业开展物业服务工作；根据小区管理规约引导业主开展自我管理、自我服务。业主委员会的组成人员，优先从社区居委会（村民委员会）、物业管理区域内离退休人员和热心公益事业的人员中推荐。业主委员会主要负责召集业主大会会议，组织选聘物业服务企业，监督管理规约的实施和物业服务合同的履行等。

业主委员会尚未成立期间，由街道办事处（乡镇政府）指定社区居委会（村民委员会）代为履行业主委员会的职责。

第八条建设单位应当在业主委员会成立之日起30日内，向业主委员会移交下列工程建设档案资料：

（一）住宅区规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，地下管网工程竣工图，分户验收等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；

（五）园林施工图纸及树种清单；

（六）业主名册；

（七）物业使用、维护、管理的其他必要资料。

业主委员会应在签订物业服务合同后10日内，将上述资料交物业服务企业保管。物业服务企业应当在物业服务合同终止或解除后的10日内，向业主委员会移交原保管的资料。

第九条新建物业应在预（销）售前落实前期物业管理，建设单位应在宣州区（宣城经济技术开发区）物业管理主管部门的指导下，制定前期物业管理方案及临时管理规约。其中，5万㎡以上的住宅物业，2万㎡以上的非住宅物业，应通过招投标方式选聘相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，并签定书面的前期物业服务合同。明确前期物业服务与收费项目、等级、标准等，作为商品房销售合同的附件，由商品房买受人在签订商品房销售合同时一并签字确认。

第十条住宅物业的收费应遵循合理公开、优质优价、质价相符的原则，依据建设单位或业主委员会委托的物业管理事项，参照宣州区价格主管部门会同宣州区（宣城经济技术开发区）物业主管部门制定的住宅物业综合服务等级和服务收费指导标准，约定服务与收费项目、内容和标准，并报宣州区价格主管部门、宣州区（宣城经济技术开发区）物业主管部门备案。物业服务企业应在服务区域内张榜公示物业服务与收费项目、内容、标准等，接受业主委员会和广大业主的监督。

第十一条住宅小区物业管理应按照基础设施条件的不同，建立健全相应的管理模式，实行分类管理。

（一）对基础设施完善、适合开展物业综合服务的小区，根据法律、法规和政策规定实行业主主导、市场运作，根据规模选聘具有相应资质的物业服务企业，实行物业综合服务。

政府投资的保障性住房和拆迁安置房小区，按小区规划配建的商业服务用房，产权属政府所有的，可提取一定比例的商业用房经营收益用于补贴小区物业管理和业主委员会工作经费，具体比例由宣州区人民政府（宣城经济技术开发区管委会）会同相关单位确定。

（二）对基础设施不完善的小区，结合文明城市创建工作逐步开展综合整治，改造资金由市、区（宣城经济技术开发区）两级财政筹措。宣州区政府（宣城经济技术开发区管委会）应会同市住房和城乡建设委员会统筹安排，由宣州区政府（宣城经济技术开发区管委会）负责组织实施。

综合整治后的住宅小区由街道办事处（乡镇政府）、社区居委会（村民委员会）负责组织业主选举成立业主委员会，指导并落实物业服务企业开展综合物业服务，巩固整治成果；综合整治前，由社区居委会（村民委员会）在报经街道办事处（乡镇政府）同意后，组建或聘用专业保洁公司，为暂不具备物业综合服务条件的小区提供以清扫保洁为主的基本服务。

第十二条新建房地产开发项目应当根据规划总建筑面积，按以下比例无偿提供物业管理用房和社区服务用房，并纳入规划设计条件和开发建设条件：规划总建筑面积5万㎡以下的，物业管理用房和社区服务用房各按不少于100㎡配置；规划总建筑面积25万㎡以下的，物业管理用房和社区服务用房各按地上总建筑面积2‰比例配置；规划总建筑面积超过25万㎡以上的，25万㎡以下部分，物业管理用房和社区服务用房各按地上总建筑面积2‰比例配置，超过25万㎡以上的部分各按1‰的比例配置。

新建小区物业管理用房和社区服务用房的位置应集中设在物业管理区域主出入口的一至二层，其水、电、通讯等基础设施应当配套齐全，地下室、储藏室、值班室、警卫室等不得作为物业管理用房和社区服务用房。

物业管理用房所有权归物业管理区域内的全体业主共有，未经业主大会同意，任何单位和个人不得擅自买卖、抵押或者改作他用。社区服务用房产权属政府所有，由政府统一管理和使用。

第十三条市规划部门在批准的修建性详细规划和建筑单体设计方案中应明确物业管理用房和社区服务用房的位置和面积，与一期房屋同步核发建设工程规划许可证；建设主管部门与一期房屋同步核发施工许可证；建设单位必须同步建设。

房地产开发项目规划配建的学校、幼儿园、菜市场、垃圾中转站等公用配套设施，应当纳入首期建设工程同步设计、同步建设、同步交付。市规划部门在办理新建小区规划方案评审和规划核实时，应当通知宣州区（宣城经济技术开发区）物业主管部门等参加。

第十四条物业专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

市房地产管理局负责业主首次物业专项维修资金的交存工作，首次物业专项维修资金交至宣州区政府和宣城经济技术开发区管委会分别设立的物业专项维修资金管理专户。物业专项维修资金的管理、使用和监督的具体办法，由宣州区政府和宣城经济技术开发区管委会另行制定。

第十五条物业服务企业应按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，做好物业管理区域内的卫生保洁、绿化养护、公共秩序维护、共用设施设备维修养护等方面的基本服务，并接受区（宣城经济技术开发区）、街道（乡镇）、社区（村）、业主的监督。

第十六条建立物业服务企业的准入和退出机制，实行物业服务质量履约保证合同制度。物业服务企业进驻小区前，应当与业主委员会或建设单位签订物业服务质量保证合同，具体办法由宣州区（宣城经济技术开发区）物业主管部门另行制定。

提前解除物业服务合同的，提出解除合同的一方应当书面告知合同另一方，在物业管理区域内公告，并书面告知宣州区（宣城经济技术开发区）物业主管部门、街道办事处（乡镇政府）及社区居委会（村民委员会）。

第十七条完善物业管理考核机制。宣州区（宣城经济技术开发区）物业主管部门应制定物业服务企业和物业管理项目考核制度，根据考核评比结果,对物业服务企业和物业管理项目给予奖励或处罚。

第十八条在小区商业用房内不得从事有污染、噪声、有毒、废品收集等影响市容市貌、影响居民生活质量的经营活动；严禁将小区住宅用房、储藏室、自行车库和汽车库等改作餐饮、旅馆、超市、棋牌室等其他用途。如有违反《物权法》等有关法律、法规规定的，物业服务企业应当立即予以制止，同时向城管执法部门报告；城管执法部门应当会同规划、建设、工商、公安、文化等相关部门依法及时查处。

第十九条对在物业管理区域内违反《安徽省物业管理条例》及其他有关法律、法规规定的行为，城管执法等部门应当依法查处。

第二十条物业管理区域房屋装饰装修期间，物业服务企业应当加强对房屋装饰装修的巡查及管理，发现有违反《住宅室内装饰装修管理办法》（中华人民共和国建设部第110号令）等有关法律、法规规定的，应当立即制止，并报告城管执法部门；城管执法等部门应当依法及时查处。

第二十一条宣州区政府（宣城经济技术开发区管委会）参照本办法制定实施细则，并报市住房和城乡建设委员会备案。宣城市城市规划区外物业管理活动可参照本办法执行。

第二十二条宣城经济技术开发区管委会负责辖区内的物业管理工作，并确定相应部门负责物业管理活动的监督管理工作。

第二十三条本办法由市住房和城乡建设委员会负责解释。

第二十四条本办法自2013年5月1日起施行。

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