关于加强房地产项目用地管理的通知

淮政办秘〔2011〕21号

濉溪县、各区人民政府，市政府有关部门，各有关单位：

为贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）、国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）、国土资源部和住房城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号）、《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）等国家有关房地产用地管理调控的政策，加强我市房地产用地管理，有效促进房地产市场持续健康发展，经市政府同意，现就有关问题通知如下：

一、加强住房用地和住房建设年度计划管理

要采取有效措施加快落实住房用地计划，加大保障性住房用地供应力度。严格执行“确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70%”的规定。由国土部门牵头，房管、发展改革、规划等部门配合，制定城市住房建设特别是保障性住房用地计划和供地计划，并纳入当年国有建设用地供应计划，统筹考虑保障性住房用地，落实具体地块。

二、严格土地出让合同管理

土地出让前，规划部门要按有关规定对超过一定规模以上的土地，规划学校、医院等必要的配套公益设施。土地出让成交后，土地受让人必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50％的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、投资强度、配套公益设施、投资总额、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、改变土地用途需收回土地、违约责任处理等内容。受让人逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。土地受让人在签订土地出让合同时，要按照竞买保证金的5%交纳开竣工履约保证金，其中3%作为开工履约保证金，2%作为竣工保证金，对保证金实行专户管理，不计利息。如出现违约，将依据出让合同约定相应扣违约金，按期开竣工的，及时予以退还保证金。已签订出让合同超过一年不缴清出让价款的，依照合同约定追究违约责任。审计部门应对已出让房地产项目用地出让金交纳情况进行一次全面审计。

三、加快办理项目建设审批

土地成交后，土地受让人按出让规定的规划条件和相应规范要求编制规划设计方案，并自出让合同签订之日起6个月内完成报审工作，其间，受让人自土地出让合同签订之日起2个月内按出让规定的规划条件和相应规范要求编制完成规划设计方案报规划部门，规划部门受理后应在2个月内将该规划设计方案提请经规委会审议，审议通过后1个月内完成审批工作。建设部门在收到工程报件后，1个月内完成建设工程审批工作。市人防、消防、环保等部门须在市行政服务中心规定时限内完成项目建设的相关审批工作。

四、落实保障性住房建设

对房地产开发项目用地，国土部门在制定土地出让文件时，应明确中低价位中小套型普通商品住房用地面积不得低于出让宗地面积的30%。物价、房管、规划、国土等部门要积极配合，提出限价商品住房的控制性销售价位，商品住房建设项目中保障性住房的配建比例、配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周期等建设条件，作为土地出让的条件，纳入出让合同。

五、切实规范土地出让方式

不得将两宗以上地块捆绑出让、超规模出让、毛地出让。所有住宅、商服开发用地，要实行净地出让，即满足开发利用条件，形成熟地后，再进行招拍挂供地。单宗商品住宅用地出让不得超过14公顷，情况特殊的，国土、规划部门会商后，报市（县）政府批准采取一次性统一规划，分期分批上市供地，同时上报省国土资源厅备案。各级政府要加强领导，明确职责，多渠道筹措拆迁资金，依法按程序落实拆迁安置工作，做好拟出让土地拆迁户的补偿和安置。

六、优先利用存量土地

新建项目要优先安排利用存量建设用地，在符合城市空间利用条件的前提下，应尽可能利用城市地下空间，提高土地利用效率。地下空间土地使用权可以单独确权发证，即地上、地下分别登记发证。对利用地下空间的经营性建设项目，在土地价款上应给予优惠：地下一层土地出让价款按照地上楼面地价的15%收取；地下二层土地出让价款按照地下一层标准减半收取。

七、严格禁止囤地炒地和土地闲置行为

用地者自身原因造成土地闲置一年以上不满二年的，按照土地出让金20%征收土地闲置费，并由监察、国土部门约谈用地者，责令限期建设；对逾期满2年仍未动工建设的，依法无偿收回土地使用权。对属于政府或政府部门原因造成的闲置土地，按照国土资源部《关于进一步做好闲置土地处置工作的意见》（国土资〔2008〕178号）、国家土地总督察局《关于督促地方政府加快整改处置闲置房地产用地的通知》（国土督办法〔2010〕33号）等文件规定处置。

同时为制止和打击囤地炒地行为，国土部门应严格土地转让、产权变更的审批，国税、地税部门应加强土地增值税、土地使用税等税费的征收力度，确保征收到位。

八、坚决制止擅自调整容积率行为

土地出让后，任何单位和个人不得擅自改变容积率。根据城市控规确需提高容积率的，须经市（县）规划委员会会议研究，报市（县）政府批准后，与市（县）国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同》补充协议，按照批准调整时的土地市场楼面地价核定补缴土地出让价款等相关税费。2010年12月19日《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》下发之前，容积率已经批准调整的，按照《协议出让国有土地使用权规范（试行）》要求，按批准改变时的新土地使用权条件下土地使用权市场价格与批准改变时原土地条件下剩余年期土地使用权市场价格之差收取。容积率调整的数额应确保土地资源的有效利用。市（县）规划主管部门会同国土资源主管部门严格按照已确定的容积率指标对开发宗地进行规划许可和工程竣工验收。对于已供土地分期开发的建设项目，各期建设面积总和，必须符合容积率指标要求。

九、加强房地产用地性质及用途的监管

严禁房地产开发企业擅自改变土地使用性质和土地用途，未经批准改变土地性质和用途的，依据合同约定收回土地使用权。必须按要求配建保障性住房，不得擅自突破保障性住房套型结构比例。房地产开发企业必须要按照约定的时间开工和竣工，并在办理项目竣工与销售许可时，申请规划、房管、国土等部门进行验收。对于存在违法违规行为和不按出让合同约定的，由各相关职能部门依法从严处罚。

十、对违法违规房地产企业实行约谈制度和黑名单制度

国土部门每半年将违法违规和不履行出让合同约定的房地产用地情况在媒体和部门网站上向社会公布，监察部门会同国土部门对违规违约用地单位进行约谈，限期整改。对在限期整改期间整改不到位、拖延不办的，列入黑名单，并告知建设、规划、工商、金融等部门。进入黑名单的单位在未解除之前不得再参加土地竞买，其土地使用权不得进行抵押和转让。

市（县）监察、建设、国土、规划、房管等部门要各司其职，加强协调配合，齐抓共管，认真执行房地产市场管理政策，确保各项工作措施落到实处。

附件:房地产项目审批流图

二○一一年四月八日

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