合肥市人民政府办公厅关于进一步加强我市房地产项目管理工作的通知

合政办〔2014〕12号

各县（市）、区人民政府，市有关单位：

为进一步加强我市房地产项目管理工作，规范我市房地产市场秩序，切实保护购房者合法权益，促进房地产市场健康发展，根据国家有关法规及房地产调控政策规定，现就相关工作通知如下：

一、加强国有建设用地项目开竣工管理

（一）用地单位须在建设用地出让合同约定的开工期到期之日前15日内，向市国土资源局提交书面开工报告，开工情况应核实备案；未在出让合同约定期限内开工建设的，应在到期之日前15日内，申报延迟原因。

（二）用地单位须在建设用地出让合同约定的竣工（结构封顶）期到期之日前15日内，向市国土资源局提交书面竣工（结构封顶）报告，竣工（结构封顶）情况应核实备案，并作为联合竣工验收依据；未在出让合同约定期限内竣工（结构封顶）的，应在到期之日前15日内，申报延迟原因。

（三）土地出让合同须约定项目的开竣工时间和违约责任。出让合同签订后，由市国土资源局抄送项目所在地政府或开发区管委会、市规划局、市房产局。

（四）实施开竣工履约保证金制度。在签订土地出让合同或颁发划拨土地决定书时，土地使用权人要按照不低于土地出让金或划拨价款总额的5%缴纳开竣工保证金。按期开工的返还保证金总额的50%，按时竣工的返还全部剩余保证金。未按期竣工的，每延迟一天按缴纳保证金的3‰扣除，直至扣完为止。

二、加强规划管理

（一）经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案不得随意修改。确需修改的，建设单位应当依法向城乡规划主管部门申请，城乡规划主管部门按法定程序审查后，决定是否批准其修改申请。规划修改申请经批准后方可实施。

（二）依据国家规范明确房地产项目的规划用途。不得以公寓式办公、办公式公寓、公寓式酒店、酒店式公寓以及产权式酒店等建筑术语规划报批商品房。

三、加强商品房预售管理

（一）严格执行商品房预售方案申报制度。房地产开发企业在申报项目预售时，提交的商品房预售方案应当包括以下内容：项目开工申报表、承诺开竣工报告制度、竣工交付时间及建设进度安排、项目预售计划、本期预售商品房情况、预售资金监管方案、前期物业备案表、商品房质量责任承担主体和承担方式、建筑节能措施以及配套用房的名称、权属、性质、面积、位置等。

（二）进一步规范预售行为。开工的项目符合预售条件的，应当全部申报预售，原则上应按预售方案进度进行预售。未取得商品房预售许可证前，以内部登记、认筹、认购、发放VIP卡等任何形式变相销售商品房的，由房地产行政主管部门依据《城市房地产开发经营管理条例》等有关规定予以处罚。

（三）加强商品房预售资金监管。商品房项目应全部纳入资金监管，商品房预售资金实行全程全额监管，核定的重点监管资金原则上用于该项目工程建设。房地产开发企业应加强施工及材料设备采购合同管理，如实按照合同约定申请资金拨付，不得提供虚假不实合同。参与商品房预售资金监管的银行应严格按照商品房预售资金管理规定拨付资金，不得擅自拨付或挪用商品房预售资金。

（四）规范附限制销售条件的商品房预售许可。对土地出让合同、规划审批有限制销售条件的，在申请预售时，须提供国土资源、规划部门出具的限售房屋面积、位置证明文件。

（五）规范房地产项目的预售性质。规划用途为酒店的项目不得分割销售，规划用途为商业设施的项目不得划线分割销售。

四、规范商品房买卖合同格式条款及广告管理

（一）房地产开发企业应在制定合同样本后30日内向工商行政管理部门申请办理合同格式条款备案手续，由工商行政管理部门依法对合同格式条款，包括当事人的权利与义务对等、履约期限和方式、违约责任、争议解决方式、合同附加条款等内容进行监督，发现违法违规的依据相关规定修改后方可备案。已经备案的《商品房买卖合同》应同时提交房地产行政主管部门备案，并在商品房销售处公示；签订正式合同时，不得擅自改变已经备案的格式条款内容。经双方签章的网签合同作为办理预售资金监管等手续的依据。

（二）房地产开发企业应当依据规定，在《商品房买卖合同》中约定商品房的使用年限、使用性质、交付时间、交付条件和交房标准、质量标准、违约责任的承担方式、争议解决的方式等内容。

（三）商品房买卖合同应就出现工程质量缺陷争议解决方式作出约定，原则上还应约定委托具有司法鉴定资格的工程质量检测机构对工程质量缺陷进行检测与判定。经检测，对一般质量缺陷的，应明确由房地产开发企业负责消除质量缺陷并保修；涉及对建筑结构安全有严重影响的或存在严重质量缺陷影响建筑主要使用功能的，房地产开发企业应当按现价退房或换房，并承担违约赔偿责任。

（四）房地产广告必须真实、合法，不得欺骗和误导公众，不得用其他项目作为本项目的效果图，不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺，不得含有为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺，不得使用“名校”、“学区房”等内容。涉及学区的，应将辖区教育主管部门的批复文件在商品房销售处公示。

五、规范商品房交付行为

（一）房地产开发企业发生延期交房的，应书面告知购房人逾期交房的原因、整改措施及交房期限，同时按合同约定承担相应的违约责任。

（二）商品房交付业主时，房地产开发企业应按户（套）出具商品房工程质量分户验收合格书面证明资料。分户验收合格证明资料要加盖建设、监理和施工法人单位公章，作为《工程质量保修书》的附件一同交予购房业主。

（三）房地产开发企业在项目交付后，应依据规定承担质量保修责任，并在质量保证金托管期满前两个月告知全体业主。保修期满后，经所服务的物业服务企业和同级物业主管部门确认已完成保修内容后，方可返还和提取质量保证金。注销营业执照和开发资质的，企业的法定代表人应就主体工程质量保修责任出具法律担保书，并向全体业主公告。

（四）实施物业承接查验。商品房楼盘交付应当完成物业承接查验工作和办理备案手续。

六、加强房地产经纪管理和物业管理

（一）房地产经纪机构及其分支机构应按规定到市房地产行政主管部门办理备案手续。受房地产开发企业委托从事商品房代理销售业务的房地产经纪机构，在申请商品房预售时，须提交受委托机构和商品房销售代理项目的备案证明。

（二）房地产经纪机构发布虚假房源信息、超标准收取佣金、经手购房资金等违规行为一经查实，由房地产行政主管部门责令其整改，并给予警告、约谈、通报批评以及暂停其在本市范围内从事房地产经纪活动等处罚，同时载入房地产经纪机构和经纪人的信用记录。

（三）建立物业服务企业履约保证金制度。物业服务企业未按规定办理物业承接查验手续和缴纳履约保证金、擅自撤离物业管理区域、停止服务或应当退出拒不退出物业管理区域，以及拒不移交有关物业管理资料等，房地产行政主管部门依法对其进行处罚，并暂停办理资质升级及资质延续，其现有管理的物业项目不得参与物业管理示范（优秀）项目评选活动。外地物业服务企业在我市未办理备案手续的一律不得承接或分包物业服务项目。

七、加强房地产市场秩序监管

国土资源、规划、建设、房产、工商、监察等部门要依据各自职责，加强对房地产市场监管。对违反土地出让合同约定、擅自更改规划、违规预售、发布虚假广告、合同欺诈、延期交付不承担违约责任、不及时处理房屋质量问题等违法违规行为，要及时予以查处，同时责令限期整改。

国土资源管理部门要做好建设项目未按约定开竣工违约责任的认定工作，并提供必要的政策和技术支持。各县（市）区政府和开发区管委会要按照土地利用“双向约束”制度的要求，对辖区内未按约定开竣工的建设项目进行监管。

规划行政主管部门应严格房地产开发项目规划的审查审批，加强批后日常监管，建立健全项目监督巡查机制，严把规划核实关口。对擅自更改规划、未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证建设的，城乡规划主管部门应配合城市管理执法部门依法予以查处。

城乡建设管理部门要加强建筑施工企业的行业管理，监督工程建设各方主体按照国家、省、市有关建筑工程质量、安全生产的法律、法规和标准规范进行工程项目的实施，对建设、设计、监理和施工单位组织的工程质量竣工验收进行监督，依法进行竣工验收备案，组织、参与建筑工程重大质量、安全事故的调查处理。

房地产行政主管部门要加强房地产市场动态监管，建立房地产项目销售现场巡查制度。对已取得预售许可的商品住房项目未在规定时间对外公开销售、未将全部准售房源对外公开销售、故意采取畸高价格销售或通过签订虚假房地产交易合同等方式人为制造房源紧张、未按规定即时办理合同备案等行为，应视情依法采取限期整改、暂停商品房预售、记入信用档案、暂停网上签约备案以及取消开发企业资质等处罚措施。

工商行政管理部门要加强商品房交易合同审查和房地产广告管理。对房地产企业合同样本应当备案而不备案的、合同显失公平公正的、格式条款依程序要求修改而拒不修改的，工商行政管理部门应依据《安徽省合同监督条例》等规定予以处罚。对房地产企业违法发布房地产广告或发布虚假广告的，工商行政管理部门应依据《房地产广告发布暂行规定》予以处罚，并记入信用档案。

监察部门要对有关部门监管职责履行情况进行监督检查。对发生违纪违规行为的，应进行责任追究。

合肥市人民政府办公厅

2014年4月27日

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